Zapaść na rynku nowych mieszkań. Tak złej sytuacji nie było od dawna

W drugim kwartale tego roku tylko sprzedaż deweloperów notowanych na giełdzie spadła aż o 43 proc. Pozostałe firmy notują spadek sprzedaży nowych mieszkań nawet o ponad 50 proc.

To radykalne pogorszenie w porównaniu z ubiegłym rokiem, gdy biura deweloperów przeżywały dosłownie oblężenie, a nowe mieszkania sprzedawały się "na pniu", z kolei ceny mieszkań z miesiąca na miesiąc pięły się w górę.

Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie lub dom w twojej okolicy. Zamów raport cenowy

Dziś po tamtym popycie nie ma już śladu. Większość deweloperów skarży się na niemal całkowity brak zainteresowania. W trudnej sytuacji są zwłaszcza m.in. mniejsi deweloperzy, którzy realizują małe, kameralne inwestycje, często z własnych środków.

Pan Mariusz, który buduje pod Warszawą domy w zabudowie bliźniaczej, mówi, że od ponad trzech miesięcy nie ma praktycznie żadnego zainteresowania klientów. – Na razie mamy tylko dwie rezerwacje domów, ale ostatnio telefon w naszym biurze sprzedaży milczy. Liczyliśmy się z tym, że od momentu wzrostu oprocentowania kredytów sprzedaż będzie słabsza, ale to już jest prawdziwe załamanie – mówi w rozmowie z money.pl.

Czy to tylko chwilowy trend, czy już objaw głębszej zapaści? Niestety, opinie deweloperów nie pozostawiają złudzeń. Ich nastroje są pesymistyczne.

- Mieszkaniowa zapaść już się zaczęła. Dziś oznacza to utratę miejsc pracy u deweloperów i na budowach, jutro w firmach produkujących materiały budowlane, drzwi, okna czy AGD. Często to właśnie te zakłady produkcyjne zapewniają najwięcej miejsc pracy w małych gminach i stanowią podstawę utrzymania setek tysięcy polskich rodzin. Cała branża odczuwa gwałtowne hamowanie – mówi Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Według niego klienci, którzy finansowali zakup mieszkania kredytem, są dziś w odwrocie, a dane pokazujące spadek zapytań o kredyty o 60 proc. w ostatnim miesiącu odzwierciedlają ten trend. - Wpływ na kondycję rynku mają też rosnące koszty budowy, co skutkuje tym, że nowe projekty deweloperskie w wielu przypadkach są droższe niż kilka miesięcy wcześniej, w efekcie dziś wiele osób nie stać na mieszkanie – dodaje.

Osobną kwestią jest widoczny spadek liczby nowych inwestycji. Z danych PZFD wynika, że w tym roku liczba rozpoczętych mieszkań jest niższa o jedną czwartą w porównaniu z ubiegłym rokiem. Deweloperzy spodziewają się jednak, że w ujęciu rocznym spadek sięgnie nawet ponad 40 proc. Jeżeli ich prognozy się potwierdzą, będzie to spektakularne załamanie.

Jak na tę sytuację reaguje rząd?

- Już kilka miesięcy temu złożyliśmy rządowi szereg propozycji, które mogłyby w pozytywny sposób wpłynąć na polski rynek mieszkaniowy. To kilkadziesiąt konkretnych postulatów, takich jak: rezygnacja z doliczania 5 proc. do bieżącego oprocentowania dla obliczania zdolności kredytowej przez osoby zaciągające kredyt ze stałą stopą procentową. A także uwolnienie gruntów przeznaczonych pod handel i biura oraz przywrócenie ulgi budowlanej, która skłoniłaby Polaków do kupowania mieszkań w Polsce, zamiast za granicą – informuje Konrad Płochocki. Rząd jednak nie zareagował na postulaty deweloperów.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, uważa, że kupujący wstrzymują się dziś z decyzją o zakupie mieszkań z wielu powodów. Po pierwsze znacznie spadła zdolność kredytowa Polaków, dlatego nabywców posiłkujących się kredytem jest dużo mniej. Z drugiej strony spadła także liczba transakcji na rynku wtórnym z powodu niepewności, która dominuje na rynku. Zamiast więc sprzedawać mieszkanie, właściciele lokali wolą zarabiać na ich wynajmie.

W rezultacie obecnie w biurach sprzedaży deweloperów dominują głównie nabywcy gotówkowi, którzy chcą uchronić swoje oszczędności przed rosnącą inflacją. Z kolei inni kupują mieszkania głównie po to, aby zarobić na wynajmie, zwłaszcza że w ostatnim czasie stawki poszły mocno w górę.

Zdaniem Bartosza Turka, w efekcie tego cały rynek mieszkaniowy znajduje się obecnie w zawieszeniu – transakcji jest znacznie mniej, jednocześnie niezaspokojony popyt na mieszkania się kumuluje. Jak długo taka sytuacja potrwa? - Trudno jest dziś to przewidzieć. Jednak z każdym miesiącem ten niezaspokojony popyt będzie coraz większy – mówi ekspert.

Dodaje, że jeśli zapowiedź prezesa Adama Glapińskiego się spełni - przypomnijmy, prognozuje on, że od przyszłego roku stopy zaczną spadać - wówczas ten skumulowany popyt na mieszkania uwidoczni się na rynku.

- Jeśli jednak sytuacja na rynku kredytów się poprawi, wówczas może się okazać, że dostępnych mieszkań będzie mniej niż chętnych na nie. Niestety, można się wówczas spodziewać, że ceny mieszkań znowu wzrosną – dodaje.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Nasi rozmówcy nie mają jednocześnie wątpliwości, że obecna sytuacja najmocniej uderzy w małych i średnich deweloperów. Powód? Duże firmy mogą zminimalizować ryzyko, np. ograniczając inwestycje. Jednak mniejsi inwestorzy, którzy często postawili wszystko na jedną kartę i budowali np. domy i szeregowce pod miastem z własnych oszczędności lub finansowali je kredytem, w sytuacji, gdy rynek mieszkaniowy prawie zamarł, mogą mieć duże problemy.

W ubiegłym roku ogromny popyt na mieszkania napędzała fala optymizmu wynikająca z podnoszenia się gospodarki po ograniczeniach związanych z pandemią. Jednak w dużo większym stopniu wpłynęła na to polityka zerowych stóp procentowych, wzmacniana nadmiernie optymistyczną komunikacją ze strony NBP. W październiku 2021 okazało się jednak, że były to zapewnienia na wyrost – komentuje Jan Dziekoński, bloger i analityk rynku mieszkaniowego.

Jego zdaniem wszystkie czynniki, które w ubiegłym roku sprzyjały deweloperom, obecnie zniknęły. Po optymizmie konsumentów nie ma już śladu, ze względu m.in. na wysoką inflację i geopolityczną niepewność, związaną z wojną w Ukrainie.

Udział kredytów, które stanowiły blisko połowę finansowania rynku mieszkań zmalał o blisko 40 proc., a lokaty i obligacje dają dziś większe zwroty niż przeciętne mieszkanie na wynajem. - W przeciwieństwie do ubiegłego roku mamy więc spektakularne załamanie sprzedaży, porównywalne do poziomów zapaści rynku sprzed 10 lat. W takiej sytuacji pojawiają się już ze strony próbujących sprzedać mieszkania deweloperów zachęty w postaci różnego rodzaju gratisów — ale one niewiele pomogą — ocenia.

Dodaje, że obecnie zakup nieruchomości przy praktycznie nieosiągalnym kredycie stał się dobrem dla nielicznych. - Nie zmienią tego darmowe wakacje oferowane w promocji, czy komórka lokatorska za złotówkę. Jednocześnie dla inwestorów zakup nieruchomości przestał być atrakcyjny, przy konkurencyjnym oprocentowaniu lokat i obligacji – dodaje.

Marcin Krasoń, ekspert Obido oraz Otodom, uważa z kolei, że rynek nieruchomości trochę się uspokoił, co akurat jest pozytywne. - W poprzednich latach, gdy mieliśmy przewagę popytu nad podażą – mieszkania dosłownie znikały z rynku. Teraz rynek powoli wraca do normalności, a liczba mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów jest dużo większa niż jeszcze trzy miesiące temu – zauważa.

Według niego potencjalni nabywcy dzielą się dziś na dwie grupy. - Wiele osób nie kupuje mieszkań, bo ich teraz na to po prostu nie stać, nie pozwala im też na to zdolność kredytowa. Jest jednak spora grupa, która ma odpowiednią zdolność kredytową, ale nie kupuje mieszkań, z powodu niepewnej sytuacji na rynku. Jeżeli jednak rynek kredytów się ustabilizuje i stopy procentowe przestaną rosnąć – wówczas optymizm wróci na rynek – uważa ekspert.

Dodaje, że trzeba jednocześnie liczyć się, z tym że mieszkaniowa hossa z poprzednich lat, już nie powróci. Kolejki w biurach deweloperów to więc raczej także przeszłość.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl