Zaskakujące dane NBP. Rekordowo niskie ceny mieszkań z drugiej ręki [ANALIZA]

Jak wynika z bazy danych, którą w ostatnich dniach zaktualizował Narodowy Bank Polski, w 10 największych miastach Polski ceny mieszkań na rynku wtórnym zmalały w IV kwartale 2024 r. średnio o ponad 1 proc. (IV kwartał jest tu zdefiniowany jako okres od września do listopada, inne kwartały też są cofnięte o miesiąc). Mowa o cenach transakcyjnych, zapisanych w aktach notarialnych, a nie ofertowych, czyli proponowanych przez sprzedających. Te ostatnie stały w miejscu.

Poprzednie zniżki cen mieszkań z drugiej ręki NBP odnotował w IV kwartale 2022 r. i I kwartale 2023 r., gdy stopy procentowe osiągnęły najwyższy poziom od dwudziestu lat, a wysoka inflacja zmniejszyła realną wartość płac najbardziej od co najmniej 2007 r. Wtedy jednak przecena nieruchomości nie była tak duża jak w ostatnich miesiącach. Do spadku cen o ponad 1 proc. doszło po raz ostatni w IV kwartale 2014 r.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Epicentrum przeceny była Warszawa. Na stołecznym rynku mieszkania z drugiej ręki potaniały w ciągu kwartału o ponad 6 proc., najbardziej od przełomu 2012 i 2013 r. Były wciąż droższe niż rok wcześniej, ale już "tylko" o 11 proc., a nie o ponad 20 proc., jak w poprzednich dwóch kwartałach. Spośród 17 największych miast kraju, do spadku cen o ponad 5 proc. doszło też tylko w Szczecinie (o 7,2 proc.) i Łodzi (5,4 proc.). Jakikolwiek spadek odnotowano jeszcze w pięciu innych miastach.

Do zniżki cen transakcyjnych nie doszło na rynku pierwotnym. W 10 największych miastach Polski deweloperzy w IV kwartale minionego roku sprzedawali mieszkania o 2,7 proc. drożej (za metr kwadratowy) niż w III kwartale, gdy z kolei ceny wzrosły tylko symbolicznie, o 0,6 proc. W ujęciu rok do roku wzrost cen zwolnił jednak z blisko 14 proc. do 12 proc. Co jednak ciekawe, w przypadku nowych mieszkań ceny transakcyjne zwiększyły się nawet bardziej niż ceny ofertowe. Skłonności deweloperów do oferowania rabatów, o której dużo się dziś mówi, pod koniec 2024 r. nie było jeszcze widać.

W samej stolicy mieszkania na rynku pierwotnym podrożały w IV kwartale o około 1,7 proc. w stosunku do III kwartału i o 11 proc. rok do roku. W obu ujęciach zwyżki należały do najmniejszych w ostatnich dwóch latach. Spośród 17 największych miast, spadek transakcyjnych cen nowych mieszkań NBP odnotował tylko we Wrocławiu (o 4 proc. kwartał do kwartału), Krakowie (o 3,4 proc.), Opolu (o 2,2 proc.) i Białymstoku (o 2 proc.).

Konsekwencją tego, że mieszkania z drugiej ręki zaczęły tanieć, a mieszkania nowe wciąż drożały, jest powiększanie się różnicy w ich cenach. Średnio w 17 największych miastach Polski metr kwadratowy nieruchomości z rynku wtórnego był w IV kwartale o 13 proc. tańszy niż nieruchomości z rynku pierwotnego. Historycznie, od 2006 r., dyskonto było nieco mniejsze, na poziomie około 11 proc.

Poszczególne miasta bardzo się jednak pod tym względem różnią, więc uśrednione dane zamazują obraz. Przykładowo, w Katowicach mieszkania z drugiej ręki są aż o 33 proc. tańsze niż te od deweloperów. Na kolejnych miejscach pod względem wielkości tego dyskonta są Szczecin (27 proc.), Bydgoszcz (25 proc.) i Łódź (24 proc.). Na drugim biegunie jest Gdańsk, gdzie nieruchomości na rynku wtórnym są o 2 proc. droższe niż na rynku pierwotnym. Co więcej, jest to odstępstwo od historycznej normy, gdy używane lokale były średnio o 6 proc. tańsze niż nowe. Dalej są Rzeszów, Krajów i Gdynia, gdzie mieszkania z rynku wtórnego są tańsze niż z rynku pierwotnego, ale tylko minimalnie.

Ciekawym przypadkiem jest Warszawa. W przeszłości na ogół mieszkania z drugiej ręki były w stolicy droższe niż nowe: średnio w latach 2006-2024 różnica wynosiła 3 proc. Jedynym innym dużym miastem, w którym używane mieszkania częściej były sprzedawane z premią niż z dyskontem, był Rzeszów. Sytuacja w Warszawie była więc nietypowa, chociaż zrozumiała.

Warszawa i Rzeszów mają jedną cechę wspólną: na przestrzeni ostatnich dekad populacja tych miast istotnie wzrosła. To sprawiało, że podaż mieszkań nie nadążała za popytem. Nowe gospodarstwa domowe, gdy zależało im na szybkim zdobyciu mieszkania, były skazane na rynek wtórny. Do tego starsze mieszkania często były bardziej atrakcyjnie położone niż nowsze. W niektórych przypadkach sam fakt, że lokal jest już wykończony, uzasadniał zaś wyższą cenę.

W Warszawie jednak coś się zmieniło. W IV kwartale mieszkania z rynku wtórnego były o 5,1 proc. tańsze niż mieszkania z rynku pierwotnego. Ta różnica jeszcze nigdy w historii danych NBP, sięgających 2006 r., nie była większa. Można więc powiedzieć, że w stolicy Polski używane mieszkania są najtańsze w historii – relatywnie do mieszkań nowych. Z czego to wynika i co może oznaczać?

W minionych dwóch dekadach tylko kilkukrotnie mieszkania na stołecznym rynku wtórnym były istotnie tańsze niż na pierwotnym. Ostatnio premia za "dostępność od ręki" malała, aż przerodziła się w dyskonto, w 2023 r. Wcześniej zaś używane mieszkania były wyraźnie tańsze niż nowe w 2013 r. i w latach 2015-2016. Wszystkie re okresy charakteryzowały się sporą podażą nowych mieszkań i ograniczonym popytem na nieruchomości (na marginesie warto dodać, że w statystykach mieszkań oddanych do użytkowania zwiększona podaż jest widoczna mniej więcej sześć do ośmiu kwartałów po tym, jak zawierana była duża część transakcji ich sprzedaży, co utrudnia ocenę tego, jak podaż rozmija się z popytem).

Dzisiaj jest podobnie. Deweloperzy zwiększyli aktywność na przełomie 2023 i 2024 r., w reakcji na zwiększony popyt napędzany programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. oraz szybkim wzrostem realnych wynagrodzeń. Ale popyt wysechł, m.in. w związku z brakiem kolejnego programu wsparcia nabywców oraz oddalających się perspektyw na obniżkę stóp procentowych, wskutek czego potencjalni nabywcy mają z czego wybierać. Przykładowo, liczba ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie w serwisie OtoDom i na platformie OLX na przełomie stycznia i lutego osiągnęła najwyższy poziom od co najmniej 2020 r. Sprzedający mieszkania z drugiej ręki, którzy są mniej cierpliwi niż deweloperzy, reagują na tę sytuację szybciej.

Zjawisko to obecnie nasilać może to, że gwałtowny wzrost cen mieszkań z ostatnich kwartałów był zachętą do zakupów spekulacyjnych. Inwestorzy, którzy nabyli mieszkania od deweloperów z zamiarem ich odsprzedaży po odbiorze kluczy, znaleźli się pod presją, aby wycofać się z tych inwestycji przed ewentualnym spadkiem cen. Takie nieruchomości, choć są w stanie deweloperskim, trafiają na rynek wtórny. Obecnie wciąż mogą być sprzedane za dużo więcej, niż kosztowały. Przykładowo, w Warszawie średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w IV kwartale była o niemal 23 proc. wyższa niż na rynku pierwotnym dwa lata wcześniej. Tacy inwestorzy, jeśli chcą szybko sprzedać nieruchomość, mają jeszcze sporą przestrzeń, aby obniżać ceny – wpływając na ich poziom na rynku wtórnym.

Czy w takim razie narastającą rozbieżność między cenami nieruchomości na rynku wtórnym i cenami na rynku pierwotnym można uznać za zwiastun dalszej przeceny lokali z drugiej ręki? Analiza historii danych z warszawskiego rynku nie daje jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. W 2013 r. dyskonto na rynku wtórnym pojawiło się jako rezultat spadku cen mieszkań z drugiej ręki w poprzednich dwóch latach. Już w II połowie tamtego roku nieruchomości (zarówno używane, jak i nowe) zaczęły jednak drożeć. Z kolei w latach 2015-2016 ceny na rynku wtórnym znalazły się wyraźnie poniżej cen z rynku pierwotnego za sprawą stabilizacji tych pierwszych w warunkach wzrostu drugich. A okoliczności rynkowe w tych okresach - w tym poziom stóp procentowych i tempo wzrostu realnych wynagrodzeń - były inne niż obecnie.

W czwartek 13 lutego minister rozwoju Krzysztof Paszyk ogłosił nowy program mieszkalnictwa, który obejmuje m.in. dopłaty do kredytów dla mieszkań na rynku wtórnym. Jak opisywaliśmy, Gwarancje Banku Gospodarstwa Krajowego do 100 tys. zł, kryterium dochodowe, zasada "złotówka za złotówkę" i limit ceny za metr kwadratowy to główne założenia programu "Pierwsze klucze".

Grzegorz Siemionczyk, główny analityk money.pl