Będą nowe daniny od nieruchomości? Rząd wciąż się do tego przymierza

Rząd ostatnio zdementował doniesienia "Rzeczpospolitej" z których wynikało, że Ministerstwo Finansów oraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracują nad nowym podatkiem na rynku nieruchomości. Danina byłaby płacona tylko od trzeciego i kolejnego posiadanego mieszkania, a także od pustostanów.

Rząd się jednak od tego jednoznacznie odciął, ale premier Mateusz Morawiecki poinformował, że rząd nadal myśli nad rozwiązaniem, odnoszącym się do sytuacji, w której bogate firmy kupują na polskim rynku po kilkaset mieszkań, które potem stoją puste.

Tymczasem to nie pierwszy raz, gdy rząd coś zapowiada, a potem się z tego wycofuje. Rok temu resort rozwoju również sygnalizował, że widzi problem związany z funduszami, które kupują na rynku wiele mieszkań, głównie po to, aby je wynajmować. Dlatego rząd chciał wprowadzić przepisy normujące zagranicznym funduszom kupno mieszkań w Polsce. Ostatecznie pod koniec 2021 roku rząd się z tego pomysłu wycofał.

Obecnie temat pustostanów i opodatkowania kolejnych mieszkań znowu powrócił. Zapytaliśmy ekspertów, czy według nich nowa danina może zostać wprowadzona?

- Rząd wystraszył się masowego kupowania mieszkań przez fundusze. Obawia się również, że zdominują rynek najmu i dlatego wciąż zastanawia się jak zjeść tę żabę – komentuje Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Według niego dochodzi do tego także element fiskalny. - Liczba kupowanych przez Polaków nieruchomości wciąż rośnie i rząd widzi wzrost tego wolumenu. Dodatkowo jesienią będą ogłoszone pełne wyniki Spisu Powszechnego, które pokażą, jaka jest rzeczywista skala nieruchomości będących własnością Polaków. – komentuje ekspert.

Potwierdzają to także dane Eurostatu, z których wynika, że większość Polaków mieszka we własnych mieszkaniach.  

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Tymczasem Barbara Bugaj, główny analityk firmy SonarHome uważa, że to właśnie wstępne wyniki Spisu Powszechnego mogą być powodem tego, że rząd zastanawia się nad wprowadzeniem podatku od pustostanów.

Przypomnijmy, pustostan to zgodnie z definicją GUS mieszkanie, w którym w momencie badania statystycznego nie była zameldowana (na pobyt stały lub czasowy) żadna osoba.

- GUS podał już wstępne dane ze spisu. Zgodnie z nimi liczba mieszkań w Polsce wynosi ok. 15,2 mln, a wskaźnik pustostanów stanowi 12 proc. Porównując ze sobą te dwie liczby, można policzyć, że w Polsce mamy aż około 2 mln nieużytkowanych mieszkań. Ta liczba jest na tyle wysoka, aby temat podatku od pustostanów był atrakcyjny dla organów rządowych – komentuje analityczka.

Ekspertka dodaje, że wprawdzie ministerstwo zdementowało informacje, że pracuje nad tym podatkiem, co nie oznacza, że temat nie wróci w przyszłości. - Pamiętajmy, że jesteśmy przed wyborami parlamentarnymi w 2023, więc do tego czasu podejrzewam, że nic się jednak nie zadzieje – twierdzi.

Jej zdaniem pustostany to szeroki temat. Często są to nieruchomości, których właściciel przeprowadził się do innego lokum, ale nie wynajmuje go, ani nie sprzedaje. Część tych nieruchomości po prostu niszczeje.

Informacje o możliwym opodatkowaniu pustostanów i kolejnych mieszkań spowodowały, że odżyły także pytania o podatek katastralny. Przypomnijmy, obecnie w Polsce obowiązuje system obliczania podatku nieruchomości od powierzchni nieruchomości, a nie jej wartości, jak to jest w przypadku podatku katastralnego.

Stawka podatku od nieruchomości w tym roku w przypadku nieruchomości mieszkalnych, nie może przekraczać 0,89 zł za mkw. powierzchni użytkowej (w 2021 roku – 0,85 zł).

Tymczasem stawka podatku katastralnego obliczana jest od wartości nieruchomości i wynosi zazwyczaj od 1 do 2 proc. W praktyce to oznacza, że jeżeli ktoś posiada np. dom o wartości miliona – musiałby płacić za niego od 10 tys. do 20 tys. zł rocznie.

Podatek katastralny obowiązuje m.in. w Niemczech, Francji, Wielkiej Brytanii, Belgii, Irlandii oraz w Szwecji. Jednak sposoby jego naliczania są różne w poszczególnych krajach. W Niemczech stawka wynosi od 0,26 proc. do 1 proc., a konkretna wycena wysokości tego podatku uzależniona jest od rodzaju nieruchomości i lokalizacji. Z kolei w Wielkiej Brytanii stawka daniny ustalana jest przez samorządy i wynosi 0,5 proc. dla najniżej wycenianych nieruchomości, a dla budynków mieszkalnych 1 proc. ich wartości.

Z kolei we Francji oraz w Belgii liczony jest od wysokości dochodu, jaki nieruchomość może wygenerować w ciągu roku, a nie od wartości nieruchomości.

W Stanach Zjednoczonych podatek katastralny jest jedną z podstawowych danin, wynosi od 2 do 2,5 proc. i jest obliczany na podstawie wartości rynkowej nieruchomości.

Nasi rozmówcy są sceptyczni, jednocześnie twierdzą, że przygotowania do jego wprowadzenia w rzeczywistości trwają już od wielu lat. Ułatwić ma to m.in. informatyzacja danych geodezyjnych, jak i ksiąg wieczystych oraz przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.

- We wpisie do rejestru gruntów znajduje się pozycja, gdzie będzie wpisywana wartość katastru. Zmiany porządkujące stan prawny nieruchomości już się więc zaczęły. Jednak moim zdaniem nikt nie ośmieli się ruszyć tego tematu przed wyborami – na to nie odważył się dotąd żaden rząd – komentuje Tomasz Błeszyński.

Krzysztof Bartuś, analityk i doradca rynku nieruchomości oraz założyciel Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Polsce uważa z kolei, że w Polsce już istnieją quasi podatki katastralne. Przykładem tego typu daniny jest opłata za użytkowanie wieczyste, która naliczana jest od wartości nieruchomości, w tym wypadku gruntu.

Jak wiadomo gmina w formie decyzji administracyjnej, ma prawo – raz na trzy lata zaktualizować te stawki za użytkowanie wieczyste na podstawie wartości rynkowej gruntu. Ten wzbudza emocje, bo konsekwencją aktualizacji opłat jest najczęściej ich wzrost, rosną więc koszty korzystania z nieruchomości.

– Wyceny są sporządzone przez gminę, użytkownicy wieczyści często się z nimi nie zgadzają, co wywołuje spory, które kończą się w sądach – mówi ekspert. Dodaje, że gdyby podatek katastralny wprowadzono w skali całego kraju, to spraw byłoby nie tysiące, ale setki tysięcy.

Krzysztof Bartuś mówi, że quasi podatkiem katastralnym jest także podatek od wartości budowli, czyli opłata w wysokości około 2 proc. rocznie od wartości takiego obiektu.

W tym wypadku chodzi o daninę od budowli wykorzystywanych na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Dla przedsiębiorców to spory koszt, a dla gmin pokaźne źródło dochodu, zwłaszcza w przypadku obiektów o znacznej wartości.

Przypomnijmy, że według prawa budowlanego budowle to m.in. sieci uzbrojenia terenu, składowiska odpadów, pomniki lub urządzenia techniczne, a także oczyszczalnie ścieków, tablice reklamowe i urządzenia reklamowe.

- O podatku katastralnym mówi się już od czasów Balcerowicza. Jednak temat jest tak niepopularny w Polsce, że wątpię, czy kiedykolwiek ta danina wejdzie u nas w życie – komentuje Krzysztof Bartuś.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment ma podobne zdanie. - Jakakolwiek partia, która wprowadzi podatek katastralny w Polsce straci władzę – mówi. I przypomina długą listę podatków, które już płacimy.

- Jeśli zarabiamy, płacimy podatek dochodowy, robiąc zakupy w sklepie, płacimy daninę w postaci VAT. Z kolei, gdy kupujemy nieruchomość, musimy zapłacić podatek od czynności cywilno-prawnych, gdy ją sprzedajemy, też płacimy podatek, jeśli wynajmujemy również. Jako właściciele nieruchomości również płacimy za nią podatek – wylicza.

Według niego wprowadzenie podatku katastralnego wymagałoby także wprowadzenie zmian w podatku dochodowym. Dodatkowo przygotowanie takiego systemu będzie trudne. - Gminy mają już udział w przychodach z PIT, z CIT. W momencie, gdyby wprowadzono podatek katastralny i zyski z niego trafiłyby do gmin, to wypadałoby wprowadzić wówczas zmiany w podatku dochodowym – komentuje.

Ekspert dodaje, że można sobie wyobrazić sytuację, że rząd ma poważne problemy i  zagląda mu w oczy widmo bankructwa, decyduje się więc na wprowadzenie podatku katastralnego, ale obecnie taka sytuacja nie ma miejsca.

Tomasz Błeszyński uważa z kolei, że temat podatku katastralnego może w przyszłości powrócić ze zwojoną siłą. Powód? – Wiele samorządów jest już pod kreską. To oznacza, że przyszłości mogą naciskać na zmianę systemu opodatkowania, bo mają do załatania coraz więcej dziur budżetowych – komentuje.

Zgadza się z nim Krzysztof Bartuś, który przyznaje, że system katastralny ma także sprawiedliwe elementy. Przykład? - Dziś ten sam podatek płaci rolnik posiadający np. na ścianie wschodniej 100-metrowy dom na 1000-metrowej działce, który jest wart np. 200 tys. zł, a także właściciel domu w Warszawie, o tej samej wielkości, którego wartość wynosi 1,5 mln zł. Wprowadzenie katastru uderzyłoby więc najzamożniejszych. Właściciele drogich nieruchomości zapłaciliby dużo większe podatki niż dotychczas. – podsumowuje.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl