Walka z flipperami. Politycy zapomnieli o jednym

W ostatnim czasie flipperzy są na cenzurowanym. Oskarża się ich o zawyżanie cen mieszkań, nieuczciwą konkurencję i nieetyczne działania. Do Sejmu trafił właśnie projekt ustawy, która zmniejsza atrakcyjność flipów poprzez nałożenie dodatkowego podatku zarówno na flipperów, jak i nabywców flipowanych mieszkań.

Co do zasady, flipowanie mieszkań polega na nabyciu mieszkania po niskiej cenie i jego dalszej sprzedaży, zgodnie z zasadą "tanio kupić, sprzedać z zyskiem". Przedmiotem flipów są zarówno mieszkania na rynku wtórnym, jak i na rynku pierwotnym.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Targetem flipperów są często mieszkania do remontu, nabywane od osób będących w trudnej sytuacji finansowej, często nieświadomych cen na rynku nieruchomości, po rozwodach. Ponadto flipperzy polują na mieszkania otrzymane w spadku, określane jako okazje na rynku, do których z uwagi na posiadane narzędzia, kontakty i "warsztat pracy" skupujący mają dostęp będący poza zasięgiem przeciętnego Kowalskiego poszukującego mieszkania dla siebie.

Zdarzają się również flipy mieszkań z rynku pierwotnego, w tym również wtedy, gdy przedmiotem sprzedaży są prawa i obowiązki wynikające z cesji umowy deweloperskiej. Zysk ze sprzedaży jest wykorzystywany do zakupu kolejnego mieszkania. Bez względu na formę flippingu i rynek, na którym się odbywa, kwestie podatkowe są zawsze istotnym elementem takich transakcji. W grę wchodzą podatki dochodowe, podatek VAT i/lub podatek od czynności cywilnoprawnych. Z uwagi na kwoty transakcji, nawet niska stawka podatku ma znaczenie.

Panuje dość powszechne przekonanie, że pierwsze flipy można zrobić bez podatku i bez zakładania działalności gospodarczej. Dzieje się tak wtedy, gdy trudno jest postawić granicę między obrotem nieruchomościami w celach zarobkowych a transakcjami prywatnymi, realizowanymi dla własnych potrzeb mieszkaniowych. Pokusa rozliczania flipów jako transakcje prywatne jest tym większa, że można wówczas rozważyć skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej i w ogóle nie zapłacić podatku.

Ustawa o PIT wyodrębnia źródło przychodów o nazwie "odpłatne zbycie nieruchomości" (art. 10 ust. 1 pkt 8). Podatek wynosi 19 proc. od dochodu i nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Jednakże sprzedaż nieruchomości, w tym ich części lub udziału, stanowi przychód, jeśli została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Czyli, mówiąc wprost, sprzedaż mieszkania po upływie pięciu lat od zakupu nie podlega opodatkowaniu.

Ale przepis ten można zastosować tylko wtedy, jeżeli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. W ten sposób można więc rozliczyć wyłącznie prywatne transakcje sprzedaży nieruchomości. Co więcej, nawet jeśli nie minęło 5 lat, jest jeszcze tzw. ulga mieszkaniowa. Została ona zapisana w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

A zatem, jeśli nie minęło 5 lat, ale w ciągu 3 lat przychód przeznaczony został na własne cele mieszkaniowe, podatku również można uniknąć.

Oznacza to, że podatnik może skorzystać z ulgi i nie zapłacić podatku, jeśli cały przychód ze sprzedaży w ciągu 3 lat wydatkuje na zakup innego mieszkania, remont mieszkania, spłatę zaciągniętych na poczet zbywanej nieruchomości kredytów lub pożyczek.

Aby jednak skorzystać z ulgi, należy ponieść wydatki na własne cele mieszkaniowe. Kluczem tu jest więc słowo "własne". Ustawodawcy chodziło co do zasady o sytuacje życiowe, które wymuszają sprzedaż mieszkania w celu zakupu innego mieszkania lub innych mieszkań, rozbudowy, zamiany itp. Katalog tych czynności jest zamknięty, określony w ustawie, ale całkiem rozbudowany. Wystarczy wspomnieć, że w grę wchodzi również ponoszenie wydatków na cele mieszkaniowe w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej, EOG lub w Szwajcarii.

Ponadto, przez lata pojęcie "własnych celów mieszkaniowych" doczekało się bogatego orzecznictwa. Każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, ale przyjęło się, że nabycie drugiego, a czasem również kolejnego lokum ciągle może być traktowane jako realizacja własnych celów mieszkaniowych.

Działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Nie da się więc prowadzić działalności flipperskiej w sposób ciągły, przyjmując założenie realizowania własnych celów mieszkaniowych. Te cele się wykluczają. Taka działalność stanowi działalność gospodarczą i jako taką trzeba ją rozliczyć z podatków. Nie są to transakcje prywatne. Warto pamiętać, że urząd ma na weryfikację transakcji w praktyce 6 lat, a do urzędu skarbowego trafiają wszystkie akty notarialne dotyczące umów sprzedaży nieruchomości.

Jeśli chodzi o sposób i formę opodatkowania, ustawy podatkowe oferują cały wachlarz możliwości. Rozliczyć można się jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą - tzw. jednoosobową działalność gospodarczą. Można również założyć spółkę osobową lub spółkę kapitałową. Zasady opodatkowania działalności flipperskiej nie różnią się od opodatkowania innych rodzajów działalności.

W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej można wybrać:

• zasady ogólne, czyli opodatkowanie według skali podatkowej 12 proc. i 32 proc.,
• podatek liniowy, czyli podatek wynoszący 19 proc. w skali roku.

Opodatkowaniu podlega dochód, a zatem wszystkie koszty remontów, utrzymania nieruchomości, wydatki marketingowe, doradcze, koszty agencji nieruchomości, architekta i inne wydatki, w tym zapłacone odsetki od kredytu są traktowane jako koszty, a więc pomniejszają podstawę opodatkowania. Fliperzy nie wybierają ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z uwagi na brak możliwości rozliczania kosztów w tej formie.

Wszystkie dostępne dla przedsiębiorców formy spółek mogą być zastosowane przy działalności flipperskiej. Generalnie podatek CIT wynosi 19 proc., ale mali podatnicy (z przychodem do 2 mln EUR rocznie) mogą stosować stawkę 9 proc. Warto jednak pamiętać, że w przypadku działalności gospodarczej obowiązek podatkowy liczony jest od daty powstania przychodu należnego, którą jest dzień wydania rzeczy lub zbycia prawa majątkowego. Bez znaczenia pozostaje fakt, czy przedsiębiorca otrzymał zapłatę, czy też nie.

Po spełnieniu ustawowych warunków możliwy jest także wybór z tzw. ryczałtu od dochodów spółek, zwanego estońskim CIT, kiedy to podatek do zapłaty pojawia się dopiero przy wypłatach na rzecz wspólników. Tak długo, jak jest on zatrzymany w spółce, a więc przeznaczany na kolejne inwestycje - nie ma opodatkowania.

W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą nie można zapomnieć o podatku VAT. Chociaż odpowiedź na pytanie, czy przy danej transakcji wystąpi VAT, czy też nie, nie jest prosta i każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, to jednak podstawowe zasady, przy sprzedaży mieszkań zostały przedstawione poniżej.

Podatnikiem VAT jest każdy, kto prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Przy sprzedaży mieszkań znajdą zastosowanie:

• zwolnienie z VAT,
• stawka 8 proc. przy sprzedaży mieszkań o powierzchni nie większej niż 150 m kw. (300 m kw. w przypadku domów),
• stawka 8 proc. oraz 23 proc. przy sprzedaży mieszkań o powierzchni większej niż 150 m kw.,
• stawka 23 proc. przy sprzedaży wyposażenia mieszkania, np. mebli ruchomych.

Większość transakcji na rynku wtórnym jest zwolniona z podatku VAT. Podstawą do tego jest zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ma ono miejsce wtedy, gdy pomiędzy tzw. pierwszym zasiedleniem a transakcją upłynął okres co najmniej dwóch lat. A zatem sprzedaż używanego mieszkania co do zasady i nie wchodząc w szczegóły definicji "pierwszego zasiedlenia" może korzystać ze zwolnienia w VAT. Każda kolejna transakcja zasiedlonego obiektu będzie objęta zwolnieniem od podatku.

Ta sytuacja zmieni się dopiero po ulepszeniu lokalu o wartość równą co najmniej 30 proc. wartości początkowej. Przy czym należy pamiętać, że przepis mówi o nakładach na "ulepszenie" budynku lub lokalu, a nie remont. Nie każdy wydatek jest więc ulepszeniem, pod tym pojęciem rozumie się przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację. Zwykły remont, będący jedynie przywróceniem pierwotnej użyteczności, bez zmian w funkcjonalności, będzie remontem.

Jeśli jednak wartość ulepszeń wyniesie co najmniej 30 proc., traktuje się ten budynek, jakby został przebudowany na tyle mocno, że można go przyrównać z wybudowaniem na nowo i jego sprzedaż powinna zostać opodatkowana stawką 8 proc. lub 23 proc.

Sprzedaż budynku (lokalu) zasiedlonego przez okres dłuższy niż 2 lata, powinna być zwolniona od podatku, jednak można z tego zwolnienia zrezygnować i czasem warto to zrobić. Wystarczy złożyć stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym lub przed notariuszem. Jeśli jednak nabywcą jest osobą fizyczną nieprowadząca działalności gospodarczej, która nie ma możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie, prawa do rezygnacji ze zwolnienia się nie stosuje. Wtedy jednak pojawia się podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nieruchomości czy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego wynosi 2 proc. wartości rynkowej, czyli najczęściej ceny zakupu. Podatek od czynności cywilnoprawnych płaci nabywca mieszkania.

Aktualnie są dwa wyjątki od tej zasady. PCC wynosi 0 proc. jeśli dotyczy pierwszego mieszkania, czyli jeśli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia.

PCC wynosi 6 proc. dla szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego, gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Celem ustawodawcy było zapobieganie praktykom ograniczającym dostępność mieszkań poprzez działania flipperów. Jeśli jednak mieszkania nie znajdują się w jednym budynku lub na jednej nieruchomości gruntowej - nowe przepisy nie będą miały zastosowania.

Małgorzata Samborska, ekspert podatkowy