Program zaproponowany przez rząd Donalda Tuska - "Mieszkanie na start" - jeszcze nie ruszył, a już spowodował efekt podobny do uruchomienia "Bezpiecznego kredytu 2 proc." z czasów Zjednoczonej Prawicy. Ceny zaczęły gwałtownie rosnąć. Efekt jest taki, że te w Warszawie przegoniły już poziom cen w Madrycie.
W stolicy średnia cena mieszkania w centrum miasta przeskoczyła 22 tys. zł za mkw., podczas gdy w stolicy Hiszpanii sięga 19 tys. zł za mkw. Niektóre mieszkania w stolicy są też droższe niż w Los Angeles.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
W jednej z ofert cena wywoławcza za 143-metrowe mieszkanie na warszawskich Kabatach wynosi blisko 2,2 mln zł. Za podobną nieruchomość - o powierzchni 161 mkw. - w Los Angeles trzeba zapłacić ok. 1,4 mln zł (339 tys. dol.).
Eksperci rynku nieruchomości w rozmowie z money.pl przyznają, że w wielu przypadkach ceny ofertowe mieszkań oderwały się od rzeczywistości.
Windowanie cen "testowaniem rynku"
Nowe oferty, które pojawiają się w bazie naszej agencji, mają rzeczywiście wysokie ceny wywoławcze. Jednak szybko podlegają korekcie. Jeżeli ktoś wystawia na sprzedaż mieszkanie za 700 tys. zł, ale podobne oferty znajdują nabywców za ok. 600 tys. zł, wówczas taka nieruchomość w kolejnych tygodniach tanieje do momentu, aż jej poziom dojdzie do cen rynkowych. Podnoszenie cen ofertowych jest więc taktyką polegająca na testowaniu rynku - mówi money.pl Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse.
Wyjaśnia, że taka strategia sprzedających nie przekłada się jednak na wzrost liczby transakcji. Z kolei osoby, które poszukują mieszkań w rozsądnych cenach, widząc takie "przestrzelone" oferty, nie interesują się nimi.
- Zdarzają się oczywiście klienci, którzy nie spieszą się z transakcją, bo wolą zaczekać ze sprzedażą na start programu "Mieszkanie na start". Taka taktyka może okazać się jednak błędna - zauważa. Zaznacza, że oczekiwanie na uruchomienie programu może potrwać. Nawet jeśli wejdzie on w życie za kilka miesięcy, to procedowanie wniosków kredytowych również zajmie dłuższą chwilę.
Dobry agent potrafi "sprowadzić na ziemię" sprzedającego
Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics, zwraca z kolei uwagę, że ceny na rynku wtórnym i pierwotnym rządzą się innymi zasadami.
- Na rynku pierwotnym mamy podmioty profesjonalne. Duża część deweloperów opracowuje swoje cenniki na bazie zmiennych rynkowych. Badają trendy i elastycznie zmieniają podejście. W związku z tym deweloperzy szybciej reagują na to, co dzieje się na rynku - zaznacza.
Z kolei pozostałe osoby sprzedające mieszkania - według niego - oceniają to inaczej.
- Odbierają transakcję personalnie, zwykle przeceniając wartość swojej nieruchomości. Dobry agent, pracujący na bazie danych i doświadczenia, potrafi trochę takiego sprzedającego "sprowadzić na ziemię", ale nie zawsze jest to możliwe. Generalnie obecnie obserwujemy uspokojenie na rynku. Rynek deweloperski to widzi i reaguje wyhamowaniem cen. Na rynku wtórnym potrzeba jeszcze trochę czasu, aby to było widoczne - podkreśla.
Ceny na rynku wtórnym rosną szybciej niż na rynku nowych mieszkań
Marek Wielgo, ekspert serwisu RynekPierwotny.pl i Gethome.pl, przyznaje, że ceny na rynku wtórnym w Polsce od dłuższego czasu rosną szybciej niż mieszkań kupowanych od deweloperów.
Już w ubiegłym roku obserwowaliśmy, że w aglomeracji katowickiej, Krakowie, Wrocławiu i Łodzi średnia cena ofertowa za metr mieszkania z drugiej ręki wzrosła bardziej niż lokali deweloperskich. Przy czym na rynku wtórnym prawdziwe szaleństwo zaczęło się we wrześniu, po pojawieniu się "Bezpiecznego Kredytu 2 proc". Sprzedający używane mieszkania wykorzystywali fakt, że oferta deweloperów kurczyła się w szybkim tempie, czemu towarzyszył gwałtowny wzrost cen - tłumaczy.
Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym w tym roku prawdopodobnie będą musieli jednak ograniczyć swój apetyt związany ze wzrostem cen. Zdaniem ekspertów powodem jest rosnąca konkurencja na rynku nowych mieszkań.
Z danych portalu RynekPierwotny.pl i Gethome.pl wynika, że na początku tego roku wzrosła aktywność inwestycyjna deweloperów w siedmiu największych miastach. Wzrosła tam nie tylko liczba mieszkań rozpoczętych, ale - co jest ważniejsze z punktu widzenia kupujących - również wprowadzonych na rynek.
- Sprzedający na rynku wtórnym będą próbowali zarobić więcej, ale nawet jeśli podniosą ceny, będą one zalegały w agencjach pośrednictwa, bo kupujący nie są już pod tak dużą presją jak rok temu. Trudno było im zachować rozsądek w sytuacji, gdy biurach deweloperów i biurach pośrednictwa ustawiały się kolejki, a oferta topniała w oczach. Obecnie wybór mieszkań jest coraz większy - podkreśla Marek Wielgo.
Rynek to zweryfikuje
- Osoby, które sprzedają teraz swoje nieruchomości, licząc na znaczny wzrost cen, najwyraźniej nie przeczytały dokładnie projektu ustawy wprowadzającej program "Mieszkanie na start" - mówi Bartosz Turek, ekspert HRE Investments.
Według niego nowy program rządu nie będzie miał jednak tak dużego wpływu na rynek jak "Bezpieczny Kredyt 2 proc." Jego celem nie jest także sztuczne zwiększanie popytu. - Konsekwencją tego programu nie będzie więc szybkie wykupienie oferty, jak to działo się poprzednio — wyjaśnia.
W tym kontekście przypomina, że przeciętna dopłata w ramach nowego rządowego programu ma być o jedną trzecią niższa niż w przypadku "Bezpiecznego Kredytu 2 proc." Dodatkowo zostanie udzielonych znacznie mniej kredytów niż poprzednio. Kolejną kwestią są progi dochodowe, którymi zawężą grono beneficjentów.
Obecna sytuacja na rynku związana z windowaniem ofertowych cen to raczej nerwowa reakcja związana z testowaniem możliwości nabywców. Moim zdaniem rynek to jednak zweryfikuje – podkreśla.
Sprzedający mieszkania mogą się przeliczyć
Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, uważa z kolei, że obecny rząd "wszedł w buty" rządu PiS, popełniając te same błędy.
Poprzedni program również przełożył się na wzrost cen. Obecna sytuacja jest analogiczna. Zainteresowani kupnem własnego mieszkania mają więc podstawy, aby obawiać się szalonego wzrostu wartości mieszkań - zaznacza.
Przypomina także, że w dalszym ciągu nie wiadomo, jaka będzie ostateczna wersja rządowego programu, co przekłada się na dużą niepewność na rynku. W tej sytuacji rosną apetyty sprzedających.
- Uruchomienie rządowego programu może nie mieć więc wcale takiego wpływu na rynek, na jaki liczą sprzedający. Rządowe limity będą obowiązywać do określonego pułapu. W efekcie ci, którzy liczą na wyższe ceny, mogą się przeliczyć — zauważa nasz rozmówca.
Czy jest jakaś granica wzrostu cen?
Marek Wielgo, odpowiadając na pytanie, Czy jest jakaś granica wzrostu cen mieszkań, wyjaśnia, że w każdym z miast "cenowy próg bólu" jest inny.
Z danych serwisu RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie jest on zdecydowanie najwyższy. Aż 6 na 10 kupujących zdecydowało się na zakup nowego mieszkania z ceną powyżej 15 tys. zł za mkw. Przy czym średnia wartość nowych mieszkań sprzedanych w Warszawie spadła od początku roku z ok. 16,3 tys. do niespełna 15,5 tys. zł za mkw.
Najbliższe miesiące pokażą więc, czy obecna sytuacja będzie sygnałem, że ceny oferowanych mieszkań doszły do granicy, której nabywcy nie będą już w stanie zaakceptować.
Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl
