"Obywateli najbardziej szkoda". Warszawa walczy o grunty ze spółdzielniami [OPINIA]

To właśnie miliona obywateli najbardziej szkoda, bo nie ponoszą żadnej winy za niedoskonałe prawo, za złe zarządzanie wieloma spółdzielniami mieszkaniowymi oraz za niechętne spółdzielcom przez lata jednostki samorządu terytorialnego.

Mieszkanie w blokach na tzw. nieuregulowanych gruntach niesie za sobą praktyczne konsekwencje, jak choćby to, że trudniej sprzedać nieruchomość i mniej pieniędzy się za nią otrzymuje.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

"Dziennik Gazeta Prawna" poinformował kilka dni temu, że miasto stołeczne Warszawa zaczęło wykreślać spółdzielnie z ewidencji gruntów i budynków jako władające działkami. Spotkało to m.in. Spółdzielnię Mieszkaniową "Na Skraju", w której blokach mieszka cztery tys. osób. Stołeczni urzędnicy powołują się na rozporządzenie z 2021 r. i tłumaczą, że to miasto jest właścicielem spornego gruntu.

Chodzi o tzw. grunty nieuregulowane - sprawa dotyczy ok. 300 tys. osób w stolicy i, jeśli w ślad za Warszawą pójdą włodarze innych miejscowości, mniej więcej miliona w całym kraju.

Aby zrozumieć, o co w ogóle chodzi, trzeba cofnąć się do zamierzchłych już czasów transformacji ustrojowej i narodzin współczesnego samorządu terytorialnego. Wtedy to postanowiono, że grunty należące do Skarbu Państwa, na których znajdują się budynki zarządzane przez spółdzielnie mieszkaniowe, trafią co do zasady do jednostek samorządu terytorialnego - gmin.

Założenie było takie, że gminy te przekażą grunty spółdzielniom albo zawrą z nimi odpowiednie umowy. Szkopuł w tym, że w wielu wypadkach umów albo w ogóle nie zawarto, albo były w oczywisty sposób wadliwe (np. umowę w imieniu spółdzielni zawierała przypadkowa osoba, niebędąca uprawniona do reprezentacji).

W efekcie dostaliśmy w spadku po poprzednim ustroju taką sytuację: stoją bloki, zarządzają nimi spółdzielnie, ale grunty są własnością miast. W przypadkach, w których włodarze miejscy ze spółdzielczymi nie są w stanie się porozumieć, długimi latami trwają sprawy sądowe o przekazanie gruntów spółdzielniom oraz o to, czy miasta mają prawo naliczać opłaty za bezumowne korzystanie.

Nowy wymiar sprawy wygląda tak, że Warszawa po prostu wykreśliła spółdzielnie mieszkaniowe z ewidencji gruntów i budynków z pozycji władających działkami o nieuregulowanym stanie prawnym. Przedstawiciele spółdzielni uważają to za formę wywłaszczenia, a co za tym idzie - działanie bezprawne.

Prawnicy warszawskiego ratusza uważają, że robią po prostu to, co muszą - bo przecież faktem jest, że w ewidencji powinna być informacja prawdziwa, a prawdziwą jest to, że to miasto jest właścicielem działek, a nie spółdzielnie.

Kto w tej sprawie ma rację? Akurat to dość łatwo ocenić, jeśli bezstronnie śledzi się tę sprawę. Rację ma Warszawa. Fakty są bowiem takie, że po pierwsze, przepisy wymagają od miasta, by ewidencja gruntów i budynków odpowiadała rzeczywistości. A po drugie - jeśli Warszawa uczestniczy w procesach sądowych ze spółdzielniami i uważa, że nie ma powodu, aby za darmo miała wyzbyć się własności gruntów, dlaczego miałaby na potrzeby rejestru pokazywać, że przyjmuje argumenty spółdzielni? Oczywiste jest to, że swoją pozycję procesową miasto chce wzmacniać, a nie osłabiać.

Ciężko przyjąć argument o wywłaszczeniach i naruszeniu konstytucyjnego prawa własności. Wywłaszczyć można bowiem - jak samo to określenie wskazuje - właściciela. A spółdzielnie mieszkaniowe są co najwyżej władającymi nieruchomościami, ale prawo własności dopiero chciałyby uzyskać.

Oczywiście, kłopotem jest to, że kiedyś w mało rozsądny sposób przekazano władztwo nad gruntami, a później - aż do dziś - nie uchwalono przepisów, które pozwoliłyby uporządkować sytuację z gruntami nieuregulowanymi w spółdzielniach.

Interwencja ustawodawcy pozwoliłaby uniknąć i obecnego sporu, i wieloletnich postępowań sądowych. Nade wszystko zaś pozwoliłaby ogromowi Polaków przekształcić swoje tytuły do lokali we własność w pełnym tego słowa rozumieniu - z możliwością założenia księgi wieczystej, z prostym dziedziczeniem, bezproblemową sprzedażą mieszkań.

Tyle że ciężko będzie stworzyć taką ustawę, która zadowoli wszystkich. Miasta, jeśli miałyby przekazać grunty, oczekiwałyby w zamian pieniędzy. I oczekiwanie to jest o tyle uzasadnione, że przecież szkoły, drogi, szpitale czy latarnie, które służą mieszkańcom bloków spółdzielczych, są utrzymywane ze środków miejskich.

Spółdzielnie nie byłyby chętne do płacenia, bo nie mają przecież takich pieniędzy. Trzeba byłoby obciążyć kosztami "wykupu" gruntów spółdzielców w ramach specjalnie organizowanych akcji. A niekoniecznie ludzie marzą o tym, by zapłacić jednorazowo po kilkaset zł od głowy za wykup gruntów.

Jednocześnie pojawia się pytanie: dlaczego grunty miałyby przejść na własność kooperatyw, które często są niewłaściwie zarządzane, a nie bezpośrednio mieszkańców? Może właściwym rozwiązaniem byłoby, gdyby udało się stworzyć mechanizm pozwalający na to, aby własność gruntu przeszła na zwykłych obywateli?

Wreszcie: skoro miasta chciałyby pieniędzy, a spółdzielnie ich na ten cel nie mają, naturalnym wariantem wydaje się, by miastom finansowo zadośćuczynił Skarb Państwa. Ale ciężko sobie wyobrazić sytuację, w której - w celu rozwiązania problemu gruntów nieuregulowanych - nagle minister finansów wyciąga z sakiewki kwotę idącą w dziesiątki miliardów zł.

W efekcie najpewniej wszystko zostanie po staremu: każdy z każdym będzie się kłócił, niewiele się zmieni, a ludzie jak byli w tej sytuacji najbardziej poszkodowani, tak będą nadal.

Autorem jest Patryk Słowik, dziennikarz Wirtualnej Polski