Mikromieszkania poszukiwane przez najemców ze względu na niską cenę najmu stały się również atrakcyjne dla inwestorów. Oferowane są dziś jako tzw. gotowce w formie kilku mikrokawalerek wraz z kolejką chętnych najemców. Sprzedający je kuszą miesięcznymi dochodami z najmu i atrakcyjnym zwrotem z inwestycji nawet na poziomie ponad 7 proc.
Atrakcyjny produkt inwestycyjny
Mieszkania i domy kupowane są w standardzie do remontu, następnie są aranżowane i dzielone w taki sposób, aby uzyskać z nich jak najwięcej samodzielnych pomieszczeń.
- Często w ten sposób powstają wieloizbowe sypialnie, quasi-hotele, które wynajmowane są następnie studentom lub osobom pracującym. Z punktu widzenia inwestycyjnego, im więcej osób ''upchniemy'' do przerobionego na pokoiki lokalu, tym uzyskamy większy zysk z takiego projektu - wyjaśnia Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.
Jego zdaniem nie ma znaczenia, czy na ten cel adaptować będziemy lokal w starej kamienicy, czy w bloku w wielkiej płyty. Efektem takich przeróbek są często zaskakujące aranżacje, takie jak np. kawalerka we Wrocławiu, reklamowana w ogłoszeniu jako nowoczesne i industrialne mieszkanie. W praktyce w mieszkaniu muszla klozetowa i kabina prysznicowa znajdowały się obok kuchni i nie były oddzielone od reszty pomieszczenia.
Z kolei blat kuchenny z wbudowaną pralką, zmywarką i mikroskopijną kuchenką znajdował się obok kabiny prysznicowej. Kawalerkę o powierzchni 12 mkw. można było wynająć miesięcznie za "jedyne" 1200 zł.
- Wynajmujący zauważyli kilka lat temu, że gdy podzielą mieszkanie na mniejsze pokoje, zarobią więcej, niż gdyby wynajęli całe mieszkanie. W efekcie teraz coraz częściej mieszkania dwupokojowe dzielone są np. na dwie oddzielne kawalerki. Zewnętrznie adres jest jeden. Jednak po wejściu do mieszkania, trafia się do przedpokoju, w którym znajdują się drzwi z osobnymi numerami - mówi Bartosz Kurek, ekspert HRE Investments.
Właściciele, dzieląc mieszkania na mikrokawalerki, nie wyodrębniają jednocześnie ksiąg wieczystych. Formalnie jest więc to jeden lokal, ale w rzeczywistości pod jednym numerem znajduje się kilka mniejszych mieszkań.
Samowolki źle się kończą
Mikrolokale oferowane obecnie na wynajem lub sprzedaż mają zazwyczaj mniej niż 25 mkw. powierzchni. Tymczasem tyle wynosi obecnie minimalny metraż mieszkania zgodnie z przepisami, które weszły w życie w 2018 roku.
Deweloperzy omijają jednak to prawo, budując kawalerki o powierzchni poniżej 25 mkw. jako lokale usługowe, które nie są objęte normami dla mieszkaniówki. Na rynku wtórnym, gdzie oferowane są też mieszkania wybudowane przed 2018 rokiem, dzielenie mieszkań tak, że metraż spada poniżej 25 mkw., również ma się dobrze.
Ceny mieszkań. 50 procent w górę w sześć lat
Eksperci ostrzegają jednak przed takimi przeróbkami, bo ich zdaniem realizowane są niezgodnie ze sztuką budowlaną. - Inwestorzy podczas takiej przebudowy dokonują m.in. wyburzania i przestawiania ścian, zmieniają m.in. instalację elektryczną, gazową, wodnokanalizacyjną. Często zmiany dotyczą też instalacji grzewczej, a w efekcie wycinane są np. niepotrzebne grzejniki - mówi Tomasz Błeszyński.
Zdaniem Bartosza Turka niektóre przeróbki to często wręcz samowole budowlane. Dlatego jego zdaniem nabywca nieruchomości, w której przerobiono nielegalnie instalację gazową, elektryczną czy wentylację, może z czasem mieć poważny problem.
- Jeżeli wyjdzie na jaw, że mieszkanie zostało nielegalnie przerobione, wtedy nowy właściciel będzie odpowiadać za samowolę budowlaną - dodaje ekspert.
W praktyce oznacza to, że będzie musiał doprowadzić mieszkanie lub dom do stanu sprzed remontu. - Zaryzykuję stwierdzenie, że część tych mieszkań może być poważnym problemem dla nowych właścicieli. Zamiast więc przynieść oczekiwany dochód, sprawią tylko większy kłopot - dodaje Bartosz Kurek.
Tomasz Błeszyński zwraca też uwagę na kwestię bezpieczeństwa tego typu inwestycji, zwłaszcza w kontekście innych ludzi przebywających w budynku, w którym mieszczą się wynajmowane mieszkania. - Zarządcy nieruchomości powinni dokonywać przeglądów takich lokali, bo tego typu prace budowlane mogą mieć negatywny wpływ nie tylko na bezpieczeństwo sąsiadów, ale i całego budynku - dodaje.
Według niego kolejną sprawą jest przebywanie większej liczby osób na małej powierzchni. - W przypadku dużego zagęszczenia ludzi powinniśmy zadbać o ich bezpieczeństwo, zastosować przepisy dotyczące hoteli i wyposażyć lokal w zabezpieczenia przeciwpożarowe, wskazać wyjście ewakuacyjne. Moim zdaniem jest to minimum bezpieczeństwa, na którym powinno zależeć właścicielowi takiego "gotowca inwestycyjnego", jego lokatorom, ale również sąsiadom - twierdzi Tomasz Błeszyński.
