Praktycznie nieprzerwany wzrost cen mieszkań i domów, który jest widoczny od 2014 roku, skłania wiele osób do poszukiwania rynkowych okazji. Podczas takich mieszkaniowych poszukiwań trzeba jednak uważać na nieruchomości z obciążeniami.
Jednym z najpoważniejszych zagrożeń wydaje się zakup domu lub lokalu z dożywociem. Taka transakcja oznacza bowiem przejęcie dożywotniego obowiązku opieki nad seniorem i jego utrzymania. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, dlaczego niektóre umowy dożywocia nie zostały ujawnione w księgach wieczystych. Warto również wytłumaczyć, czy zakup nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania jest równie uciążliwy.
Wpis nie ma znaczenia dla ważności umowy dożywocia
Instytucja prawna dożywocia została wprowadzona, aby umożliwić starszym osobom bezpieczne przekazanie nieruchomości w zamian za opiekę. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, to nabywca nieruchomości musi zapewnić uprawnionemu (zwykle seniorowi) między innymi żywność, ubranie, przestrzeń mieszkalną, opał i opiekę w chorobie.
Umowa dożywocia może również przewidywać obowiązek sprawienia byłemu właścicielowi nieruchomości odpowiedniego pogrzebu. Co ważne, wpis dożywocia do księgi wieczystej nie jest konstytutywny. Oznacza to, że wspomniany wpis jedynie potwierdza zawarcie umowy dożywocia i nie tworzy nowej rzeczywistości prawnej. Na zupełnie innej zasadzie funkcjonuje np. wpis hipoteki.
"Dożywotni" problem dotyczy starszych nieruchomości
Zdziwienie wielu osób wzbudza fakt, że tak poważne obciążenie nieruchomości jak dożywocie czasem nie znajduje się w księgach wieczystych. Warto zatem wyjaśnić, że wspomniany problem dotyczy umów dożywocia zawartych przed 22 kwietnia 1991 r. Podana data to dzień wejścia w życie przepisów wprowadzających ustawę z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie. Te przepisy zobowiązały notariuszy do przesyłania informacji o zawartej umowie dożywocia do sądu wieczystoksięgowego (wraz z wnioskiem o wpis do księgi).
W kontekście problematycznego dożywocia, eksperci portalu RynekPierwotny.pl mają dwie informacje dla nabywców starszych nieruchomości. Pierwsza z nich jest pozytywna. Mianowicie, ze względu na upływ czasu maleje udział nieruchomości obciążonych dożywociem, które nie zostało ujawnione w księgach wieczystych.
Niestety, jest też negatywna wiadomość dla osób, które nieopatrznie kupiły lokum obciążone dożywociem. Tacy nabywcy nie mogą bowiem powoływać się na brak odpowiednich informacji w księgach wieczystych. Nieujawniona w księdze umowa dożywocia musi być respektowana, bo nie dotyczy jej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (zobacz artykuł 7 punkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Potwierdzenie wspomnianej zasady stanowi np. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 sierpnia 1999 r. (sygn. akt I CKN 118/98).
Nieujawnione dożywocie można jednak zidentyfikować
Niefortunny nabywca nieruchomości może próbować zamiany dożywocia na dożywotnią rentę dla seniora albo sądowego rozwiązania umowy dożywocia, które jest możliwe w wyjątkowych sytuacjach (patrz artykuł 913 kodeksu cywilnego). Warto też wiedzieć, że zatajona przez sprzedawcę i nieujawniona w księdze wieczystej umowa dożywocia stanowi wadę prawną nieruchomości, co daje możliwość wysuwania roszczeń względem nieuczciwego sprzedawcy. Chodzi o odstąpienie od umowy albo obniżkę zapłaconej ceny.
Z całą pewnością, najlepszym rozwiązaniem jest jednak świadome unikanie nieruchomości obciążonych umowami dożywocia. Jeżeli istnieją podejrzenia, że nieruchomość została obciążona nieujawnionym dożywociem, to po uzyskaniu pełnomocnictwa od jej obecnego właściciela można udać się do sądu rejonowego i sprawdzić akta księgi wieczystej. Znajdziemy tam wcześniejsze umowy będące podstawą nabycia nieruchomości.
Problem ze służebnością mieszkania jest nieco mniejszy
Tytułem podsumowania, eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają również uwagę na kwestię służebności mieszkania. W przeciwieństwie do dożywocia, nie zobowiązuje ona właściciela nieruchomości do opieki nad uprawnionym. Osoba, na rzecz której ustanowiono służebność (służebnik) ma jednak prawo do dożywotniego zajmowania części lokum.
Podobnie jak w przypadku dożywocia, wpis służebności mieszkania do księgi wieczystej stanowi jedynie potwierdzenie zawartej umowy i nie tworzy nowego stosunku prawnego. Różnica polega natomiast na tym, że przeciwko służebności mieszkania działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że pierwszeństwo mają interesy nabywcy nieruchomości, który nie wiedział o służebności mieszkania nieujawnionej poprzez odpowiedni wpis.
