W Niemczech bańka już pękła. Z rynku w Polsce płyną niepokojące sygnały

Gwałtowny wzrost kosztów budowy mieszkań spowodował, że w ostatnim czasie doszło w Niemczech do bankructw wielu deweloperów. Jednocześnie zmalała liczba nowo wydawanych pozwoleń na budowę. W efekcie wykonawcy notują ogromny spadek zamówień.  

Z kolei ceny mieszkań od trzeciego kwartału 2023 roku również spadają. Nie jest to dla Niemców powód do zadowolenia. Eksperci twierdzą, że to efekt pęknięcia bańki na niemieckim rynku mieszkaniowym.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Obecnie w Niemczech bankrutują deweloperzy, którzy działali na rynku od wielu lat. Jedną z takich firm jest spółka Project Investment, która ogłosiła bankructwo w trakcie realizacji blisko 120 inwestycji o wartości 3,2 mld euro w największych niemieckich miastach – Berlinie, Monachium i Hamburgu. Podobny los spotkał także m.in. firmę deweloperską Euroboden, która działała na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych od 1999 roku.  

Zdaniem ekspertów decyzje o upadłości spowodowane są zarówno rosnącymi kosztami budowy, jak i spadkiem popytu na mieszkania. To także skutek ze zbyt optymistycznych założeń. Jak wyjaśnił niedawno w rozmowie z "Die Welt" Uwe Schmitz, prezes firmy deweloperskiej Frankonia, wielu jego kolegów wierzyło, że stopy procentowe utrzymają się na niskim poziomie przez wiele lat. Tymczasem nagły wzrost inflacji zmusił banki do gwałtownej reakcji. Wzrosły też ceny materiałów i koszty pracy. To wywindowało ceny. Deweloperzy nie byli już jednak w stanie przenieść wzrostu kosztów na klientów. 

Nastroje wśród niemieckiej branży budowlanej są więc dziś ponure. Według danych Instytutu Badań Ekonomicznych Ifo odczyt klimatu biznesowego w styczniu spadł do najniższego poziomu w historii, czyli minus 59 punktów. Sytuacja na rynku mieszkaniowym zaczyna odbijać się także na całej gospodarce naszego zachodniego sąsiada. 

Dlatego branża budowlana zabiega o wsparcie rządu. Felix Pakleppa, dyrektor generalny Centralnego Związku Niemieckiego Przemysłu Budowlanego, zaapelował niedawno w imieniu organizacji do rządu o podjęcie zdecydowanych działań w polityce mieszkaniowej. 

Ta pomoc jest tym istotniejsza, że Niemcy zmagają się jednocześnie z ogromnym deficytem mieszkań. Według szacunków ekspertów na rynku brakuje od 700 tys. do nawet miliona lokali.  

Warto dodać, że niemiecki rząd w umowie koalicyjnej zakładał budowę blisko 400 tys. mieszkań rocznie.  

Z powodu zmiany globalnej sytuacji gospodarczej i politycznej, niemiecka gospodarka znalazła się dziś w bardzo trudnej sytuacji. Z tego powodu niemieckie elity polityczne muszą zredefiniować dotychczasowy model rozwoju państwa - przyznaje w rozmowie z money.pl dr Damian Kaźmierczak, członek zarządu i główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa (PZPB). 

Ekspert zwraca także uwagę na to, że ogólna sytuacja gospodarcza Niemiec jest zła.

- Niemcy mają fatalną demografię, przestarzałą infrastrukturę transportową, a przemysł został odcięty od tanich surowców z Rosji. Dodatkowo światowa dekoniunktura podkopuje niemiecki handel. Z kolei niemiecka motoryzacja przegrywa konkurencję z chińskimi samochodami elektrycznymi, a sektor nieruchomości i budownictwa, w tym mieszkaniowego, znajduje się teraz na krawędzi załamania - wskazuje.  

Przypomina także, że według danych Federalnego Urzędu Statystycznego nowe zamówienia w niemieckiej branży budowlanej spadły do najniższego poziomu z okresu od 2008 do 2009 roku, nie licząc szoku wywołanego wybuchem epidemii COVID-19 w 2020 roku.  

- Bezpośrednią przyczyną kryzysu był gwałtowny wzrost stóp procentowych i kosztów budowy pod koniec 2022 roku, który położył kres intensywnemu rozwojowi niemieckiego rynku, napędzanemu wcześniej luźną polityką monetarną prowadzoną w strefie euro od 2009 roku - wyjaśnia Damian Kaźmierczak.  

W efekcie wielu deweloperów wpadło w spiralę zadłużenia i nie jest w stanie spłacać swoich zobowiązań wobec wierzycieli.

- Jedyną nadzieją dla sektora nieruchomości nie tylko w Niemczech, ale w całej Europie, są cięcia stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny, które są spodziewane przez niektórych ekspertów już w 2024 roku. Niemieckie budownictwo przed totalnym załamaniem ratują także publiczne inwestycje infrastrukturalne, w tym w szczególności w segmencie drogowym - wskazuje. 

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca z kolei uwagę na to, że rynek nieruchomości, jak w praktyce każdy inny, jest rynkiem cyklicznym, na którym po okresie boomu, nadchodzą czasy mniej lub bardziej ostrego hamowania koniunktury.

W Polsce spowolnienie po okresie kilkuletniej prosperity zapowiadało się już w 2019 roku, kiedy to popyt wyhamował, sygnalizując początek chudszych lat w mieszkaniówce. Jednak był to zarazem rok wyborczy. Doszło wówczas m.in. do zapowiedzi wzrostu pensji minimalnej, zaszły także kolejne zmiany w programie 500+ (1 lipca 2019 roku weszła w życie zmiana, która zakłada, iż świadczenie przysługuje na wszystkie dzieci do 18. roku życia — przyp. red), nie wspominając o innych transferach socjalnych. Na rynku pojawiły się pieniądze i namacalne perspektywy wzrostu dobrobytu Polaków, w efekcie popyt na mieszkania znów się pojawił. Rok wyborczy niejako więc "odwołał" zbliżające się spowolnienie - komentuje.

Dodaje, że z kolei wzrost stóp procentowych w 2022 roku spowodował faktyczne załamanie sprzedaży mieszkań. Nadejście cyklicznego spowolnienia wydawało się więc nieuniknione. - Tymczasem już sama zapowiedź "Bezpiecznego Kredytu 2 proc." spowodowała kolejną falę ożywienia, czego skutki obserwujemy do dzisiaj - zauważa.

Według niego podstawowa różnica pomiędzy Polską a Niemcami polega na tym, że w Niemczech nieuchronność cyklu na rynku nieruchomości została zachowana. Spowolnienie na niemieckim rynku jest więc w zasadzie normalnym zjawiskiem. Z drugiej strony sytuacja w Niemczech pokazuje, że rynek mieszkaniowy jest kołem zamachowym każdej gospodarki. 

- Gdy dochodzi więc na nim do gwałtownego załamania, państwo może zainterweniować, aby skutki kryzysu zminimalizować - podkreśla. 

Ekspert zauważa jednocześnie minusy takiego wsparcia. 

"Bezpieczny Kredyt 2 proc." był skrojony typowo pod wybory, program nie zawierał żadnych ograniczeń, rezultat był taki, że popyt wystrzelił, podobnie jak ceny mieszkań, które wzrosły o blisko 20 proc. Jednak z uwagi na to, że w ostatnim czasie płace w Polsce również znacząco wzrosły, trudno mówić o typowym zjawisku pompowania bańki — mówi. 

Jarosław Jędrzyński w odpowiedzi zwraca uwagę na niepokojące tempo wzrostu średnich cen mieszkań (w stolicy zmierzają one do ok. 20 tys. zł za mkw. powierzchni). Dlatego nie wyklucza, że możemy również stanąć w obliczu sytuacji kryzysowej, w efekcie czego może dojść do zjawiska pęknięcia bańki spekulacyjnej. 

Jak dotąd dzięki interwencji państwa ten scenariusz jest odwlekany w czasie, co nie znaczy, że nie trzeba będzie się z nim zmierzyć w przyszłości. Dodatkowo należy pamiętać, że im bardziej poprzez ingerowanie w mechanizmy rynkowe, opóźnia się poszczególne fazy cyklu nieruchomości w czasie, tym mocniej rosną ceny, tym bardziej bolesne może być więc załamanie, jeżeli ono nadejdzie. Mówiąc szczerze - jest się czego obawiać, widząc często 2 i 3 proc. wzrosty stawek za mkw. miesięcznie w największych miastach. Ta dynamika może budzić respekt przed perspektywami naszego rynku w przyszłości - podsumowuje. 

 Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl