- Najprawdopodobniej to pierwszy prawomocny wyrok korzystny dla konsumentów - mówi money.pl adwokat Maciej Radowicki. Od 3,5 roku śledzi każde orzeczenie w sprawach przeciwko deweloperom, jakie pojawia się w ogólnie dostępnych źródłach lub systemach informacji prawniczej.
Nasz rozmówca przetarł sądowe szlaki w prywatnej sprawie. Maciej Radowicki razem z żoną Elżbietą wygrali proces przeciwko firmie deweloperskiej Spravia o doliczenie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania, co wpłynęło na jego cenę. Spór toczył się o 2,64 mkw., a małżeństwo domagało się zwrotu 21,8 tys. zł (kwota stanowi 4,32 proc. ceny mieszkania). Prawomocny wyrok w sądzie apelacyjnym zapadł w kwietniu.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Sąd apelacyjny zasądził od dewelopera na rzecz powodów całość roszczenia plus odsetki ustawowe za zwłokę, liczone od marca 2021 r. Razem z kosztami procesowymi deweloper musiał zwrócić Radowickim 39,7 tys. zł. Ponieważ zwlekał z zapłatą, zobowiązanie ściągnął z niego komornik.
Po trzech latach od odbioru przez nas lokalu w końcu zostało prawomocnie potwierdzone, że sposób liczenia powierzchni użytkowej przez deweloperów jest nieprawidłowy. Poszliśmy z żoną do sądu, ponieważ uznałem, że należy z tym walczyć - mówi money.pl Radowicki.
Co ciekawe, sąd apelacyjny zasądził deweloperowi na rzecz powodów zwrot podwójnej stawki kosztów zastępstwa procesowego: 7,2 tys. zł. W ustnym uzasadnieniu wyroku wyjaśnił to dużym nakładem pracy pełnomocnika Radowickich. Ich sprawę prowadził adwokat Witold Zielak, obecnie wspólnik Radowickiego.
Radowicki razem z Zielakiem przygotowują się do masowej obsługi klientów w sprawach analogicznych do opisywanej. Pozyskali już około stu klientów, którzy są zdecydowani pójść z deweloperem do sądu, jeśli nie odpowie na wezwanie do zapłaty. Średnia kwota roszczenia właścicieli mieszkań w Warszawie wynosi ok. 30 tys. zł, co przy stu klientach daje łącznie 3 mln zł.
Deweloperzy zrzeszeni w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD) w latach 2013-23 wybudowali około miliona mieszkań. Według szacunków Radowickiego problem zawyżonej ceny mieszkania wskutek doliczenia do powierzchni użytkowej powierzchni pod ścianami może dotyczyć nawet 700 tys. tych lokali. Przy założeniu, że każdy kupujący przepłacił 20 tys. zł - a taka jest zdaniem Radowickiego średnia dla całej Polski - skala problemu sięgałaby 14 mld zł.
Prawnicy w sprawach przeciwko deweloperom chcą powtórzyć sukces frankowiczów, którzy wygrywają z bankami ponad 90 proc. spraw o unieważnienie umowy i darmowy kredyt. Banki, aby zminimalizować straty, proponują kredytobiorcom ugody.
Oś konfliktu
Sedno ich problemu tkwi w interpretacji tzw. normy ISO, określającej standardy i metody pomiaru powierzchni. Wytyczne opracowała Międzynarodowa Organizacja Normalizacyjna, a na język polski przetłumaczył je Polski Komitet Normalizacyjny.
W opisywanym przypadku deweloper uznał murowaną ścianę za ściankę działową, którą w prosty sposób można zdemontować i ponownie zamontować. Mowa o ścianach, które wydzielają poszczególne pomieszczenia w mieszkaniu - w tym kuchnię, sypialnię, korytarz - które są też częścią konstrukcji budowalnej.
Radowicki nie zgadzał się z taką interpretacją normy ISO. Według niego czym innym są ścianki działowe będące elementami nadającymi się do demontażu, a czym innym ściany działowe oddzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu. Wprawdzie można je usunąć, ale wymaga to przeprowadzenia prac wyburzeniowych. Problem by nie istniał, gdyby elementy, z których ścianka została zbudowana, nadawały się, po demontażu, do ponownego montażu.
Nasz rozmówca przegrał proces w pierwszej instancji, ale odwołał się od wyroku, a sąd apelacyjny go zmienił na korzyść powoda, w całości podzielając jego argumentację.
W ustnym uzasadnieniu wyroku sąd apelacyjny wskazał na niejednoznaczne sformułowania w umowie deweloperskiej, dotyczące sposobu liczenia powierzchni użytkowej. Przykładowo zapis o tym, że powierzchnia użytkowa jest liczona zgodnie z normą PN-ISO 9836. Opisany w tej samej umowie sposób liczenia jest sprzeczny z normą wskazaną przez dewelopera.
Na wniosek Radowickich do procesu apelacyjnego przystąpił Miejski Rzecznik Konsumentów (MRK) miasta stołecznego. Stwierdził, że deweloper wprowadził konsumentów w błąd co do sposobu obliczania rzeczywistej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Według rzecznika nie jest to jednostkowy przypadek, na co wskazuje treść wzorca umowy dewelopera.
Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, na który w swoim stanowisku powołał się rzecznik miejski w sprawie Radowickich, "za niedozwoloną, zakazaną prawem praktykę uznaje się działanie lub zaniechanie przedsiębiorcy, które jest niezgodne z wymogami staranności zawodowej oraz w sposób istotny zniekształca lub może zniekształcać zachowanie przeciętnego konsumenta".
Ponadto stołeczny rzecznik miejski negatywnie ocenił fakt, że deweloper wykazał inną powierzchnię użytkową w projekcie budowanym i inną w umowie deweloperskiej z Radowickimi. Mieszkanie powinno mieć jedną powierzchnię: taką samą w projekcie budowlanym, umowie deweloperskiej, ewidencji budynków oraz w księdze wieczystej.
Jaskółka nadziei
Z prośbą o komentarz do sprawy zwróciliśmy do biura prasowego firmy Spravia. Nie otrzymaliśmy odpowiedzi na naszą prośbę, mimo że z publikacją czekaliśmy kilka dni. Deweloper natomiast udzielił komentarza "Gazecie Wyborczej".
W komentarzu dla "GW" rzecznik prasowy Andrzej Miś napisał, że przegrana sprawa to jednostkowy przypadek, z którym trudno się firmie zgodzić. Podkreślił, że kilka podobnych procesów zakończyło się dla firmy korzystnymi wyrokami.
Deweloper wciąż czeka na pisemne uzasadnienia wyroku. Dziwi go, że "niektórzy klienci zmieniają zdanie już po zamieszkaniu i sugerują, że nie wiedzieli, co tak naprawdę kupują i za co zapłacili".
Jednak podobnie było z frankowiczami. Początkowo, gdy procesów było tyle, co na lekarstwo, przegrywali z bankami. Przełomowym wydarzeniem była głośna sprawa państwa Dziubaków, którą żyła cała Polska.
Przypomnijmy, że Dziubakowie skierowali sprawę do sądu przeciwko bankowi Raiffeisen. Wobec wątpliwości co do treści umowy Sąd Okręgowy w Warszawie w 2018 r. wystosował w ich sprawie pytanie prejudycjalne do TSUE, a pod koniec 2019 r. wydał wyrok unieważniający umowę, korzystny dla małżeństwa. Wyrok wpłynął na ukształtowanie się linii orzeczniczej w Polsce.
O przegranych sprawach Radowickiego przeciwko Spravii pisaliśmy rok temu. Więcej można przeczytać TUTAJ.
AKTUALIZACJA [20.05.2024]:
Biuro prasowe Spravi odniosło się do opisywanej przez nas sprawy już po publikacji tekstu. W przesłanym stanowisku deweloper wyjaśnia, że informuje swoich klientów o tym, jak rozlicza powierzchnię mieszkania, a każdemu kupującemu daje również materiał graficzny obrazujący, za co i ile płaci.
"Kupując mieszkanie, klient płaci za całą powierzchnię bez względu na istniejące ścianki działowe, które nadają się do usunięcia lub innej aranżacji, a ich modyfikacja w tym zakresie nie naruszy konstrukcji budynku. Takie podejście pokazuje równe traktowanie wszystkich klientów - również tych, którzy ścianek nie mają, bo wybrali np. pokój z aneksem kuchennym, a nie z oddzielną kuchnią" - czytamy w otrzymanym stanowisku Spravi.
W związku z tym spółkę dziwi, że niektórzy klienci zmieniają zdanie już po zamieszkaniu i sugerują, że nie wiedzieli, co tak naprawdę kupują i za co zapłacili. Jak podkreśla deweloper, do żadnych zmian warunków w trakcie trwania umowy.
Ponadto informuje, że ostatnio zapadło kilka wyroków w takich sprawach jak przez nas opisywana, gdzie sąd w całości oddalił powództwa, tym samym podzielając stanowisko dewelopera, a roszczenie klientów uznając za niezasadne. Według Spravi opisywany przez nas przypadek wygranej małżeństwa Radowickich jest jednostkowy, z którym deweloperowi, jak pisze w e-mailu do redakcji, trudno mu się zgodzić.
Karolina Wysota, dziennikarka money.pl
