Podatek od pustostanów zmieni sytuację mieszkaniową? "Problematyczna liczba" [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

- Zaproponowaliśmy – po to, aby pozyskać środki m.in. na budownictwo – podatek od pustostanów. Będziemy składać taki projekt ustawy jako klub. To jest dalszy ciąg właśnie kwestii związanych z mieszkalnictwem, które jest naprawdę jedną z największych bolączek w Polsce - mówiła w Polskim Radiu posłanka Lewicy Anna Maria Żukowska.

Lewica chce sięgnąć do zasobu niemal 2 mln mieszkań, które w Polsce stoją puste. Liczba ta, choć często przewijająca się w mediach, jest jednak bardzo problematyczna.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Logika stojąca za pomysłem jest następująca. Jeżeli obciążymy dodatkową daniną lokale, które obecnie stoją puste, ich właściciele będą ponosić dodatkowe koszty. To przynajmniej część z nich zachęci do wynajęcia lub sprzedaży nieruchomości. I w jednym i w drugim przypadku zwiększamy podaż, a więc wpływamy na ceny. Tak przynajmniej wygląda to w teorii.

Z danych przeprowadzonego w 2021 r. przez Główny Urząd Statystyczny spisu powszechnego wynika, że w Polsce jest około 1,8 mln mieszkań i domów, w których nikt nie mieszka. W samej stolicy miałoby być ich ponad 200 tys. Liczba podana przez GUS stanowi 11,7 proc. wszystkich mieszkań w kraju.

Wiadomo, że nie udałoby się "oddać" rynkowi wszystkich nieruchomości. Ale jeśli dałoby się chociaż z co dziesiątym lokalem, to na rynku w krótkim czasie pojawiłoby się około 200 tys. mieszkań. To rzeczywiście mogłoby wpłynąć na ceny. Gdzie więc tkwi haczyk?

Po pierwsze, ponad 600 tys. pustostanów mieści się w miejscowościach o liczbie mieszkańców mniejszej niż 20 tys. Wśród nich znajdują się choćby rozpadające się domy na wsiach. Takie zresztą można spotkać również na obrzeżach większych miast, gdzie problem z mieszkaniami jest największy. Można więc założyć, że problemem niemal wszystkich z tych 600 tys. mieszkań jest to, że po prostu nikt w niech nie chce mieszkać; to w dużych miastach, a nie w tych najmniejszych występuje problem mieszkaniowy.

Druga niezwykle istotna sprawa, która mogła wpłynąć na wynik badania, a o której mało kto pamięta, to fakt, że spis był przeprowadzany podczas lockdownów covidowych. Jakie to ma znaczenie? W momencie zamknięcia wielu branż oraz zawieszeniu stacjonarnych zajęć na uczelniach duża część młodych osób, aby oszczędzić, po prostu wróciła do domów rodzinnych, zwalniając sporo nieruchomości.

Stąd zresztą może się brać tak wielka liczba pustostanów w stolicy - za część tego stanu (nie wiadomo jaką część) odpowiada odpływ studentów oraz osób, które właśnie zaczynały karierę przerwaną przez zamknięcie gospodarki. Trzecia sprawa to fakt, że część mieszkań (również nie wiemy jaka) nie nadaje się do zamieszkania i wymaga kapitalnego remontu. Realnie dla rynku dostępnych może być nie 1,8 mln mieszkań, tylko na przykład milion, 800 tys., albo jeszcze mniej.

Lewica w swoich przekazach często zwraca uwagę na mieszkania kupowane inwestycyjnie, które stoją puste tylko po to, aby ich wartość rosła. Po jakimś czasie zamożni właściciele takich nieruchomości po prostu sprzedają je z zyskiem. Często zresztą innym zamożnym ludziom, którzy również nie wynajmują mieszkań, tylko czekają aż ich wartość wzrośnie. Prawdopodobnie istnieją więc mieszkania znajdujące się w atrakcyjnych lokalizacjach, które przechodzą z rąk do rąk i w których latami nikt nie mieszka. I tu jednak pojawia się pewne "ale". O tym za chwilę.

Na ten moment niewiele wiadomo o szczegółach propozycji lewicy. Nie wiemy, ile miałby wynosić podatek. Mówi się jednak, że nowe prawo dawałoby gminom narzędzie do wprowadzania tego typu daniny. To one decydowałyby, czy podatek w ogóle wprowadzić, a jeśli tak, to jakiej powinien być wysokości. Byłoby to rozwiązanie "miękkie", którym samorządy mogłyby dysponować według swojego uznania.

A czy mamy dowody na skuteczność tego typu praktyk? Cóż, odpowiedź, jak to często w ekonomii bywa, brzmi: "i tak, i nie" lub "to zależy". Jedną z najsłynniejszych regulacji tego typu jest podatek wprowadzony w 2017 r. w kanadyjskim Vancouver. O skutkach rozwiązania w pierwszych latach jego obowiązywania w 2020 r. pisał Charles Gallmeyer w artykule naukowym zamieszczonym w Pittsburgh Tax Review.

Początkowo w mieście obowiązywał podatek w wysokości 1 proc. wartości nieruchomości. Dotyczył on lokali, które w ciągu roku nie były zamieszkałe przez co najmniej sześć miesięcy. Środki z podatków miały być przekazywane na specjalny fundusz budujący tanie mieszkania. W pierwszym roku obowiązywania program przyniósł budżetowi miasta około 30 mln dol. kanadyjskich. Jednocześnie około 15 proc. nieruchomości, które wcześniej stały puste trafiły na rynek. Jak zaznacza ekspert, w wyniku "dziwnego efektu ubocznego" daniny (za chwilę napiszę o tym więcej) kanadyjscy studenci mogą cieszyć się naprawdę tanim wynajmem. Jednak - jak zauważa badacz - podatek nie przyczynił się do rozwiązania problemu mieszkaniowego w Vancouver. Dlaczego?

Istniało bowiem sporo wyłączeń otwierających furtki do obchodzenia podatku. Dodatkowo podatek dotyczył w dużej części dość specyficznych nieruchomości. Pamiętacie państwo, jak pisałem o mieszkaniach w dobrych lokalizacjach, które są kupowane przez zamożne osoby jako lokata kapitału? Nie inaczej było w kanadyjskim mieście. Tam jednak lokalne były dość specyficzne - były to duże i drogie apartamenty. Ich trafienie na rynek nie spowodowało rozwiązania problemów ze znalezieniem lokum po przystępnej cenie dla klasy średniej. Dlaczego? Ponieważ jej członków nie było stać na wynajem naprawdę dużych mieszkań o wysokim standardzie. Kto je więc wynajmował? Wspomniani studenci, ale na pokoje.

I tu wracamy do wspomnianego "efektu ubocznego". Na rynek kanadyjskiego miasta trafiło sporo apartamentów w dobrych lokalizacjach, które następnie były wynajmowane wielu studentom. Właściciele wynajmowali mieszkania na pokoje, to wpływy od na przykład czterech, czy pięciu pokoi mogły zadowolić "landlordów". Jednocześnie sami żacy uzyskali bardzo atrakcyjne miejsce do życia. Ale niewiele się zmieniło dla rodzin z klasy średniej. Dla małżeństw z dziećmi wynajmowanie pokoi w studenckim mieszkaniu nie jest okazją życia.

Kacper Kolibabski na portalu Gazeta.pl powołuje się na opracowanie z grudnia 2023 r., które wskazuje, że w wyniku wprowadzenia polityki około połowy pustostanów w Vancouver trafiło na rynek. Od wdrożenia rozwiązania miasto na podatku zarobiło około 140 mln dol. kanadyjskich (w Vancouver mieszka nieco powyżej 600 tys. osób). Obecnie jednak podatek wynosi już 3 proc., a nie jak początkowo - 1 proc. Okazało się jednak, że ceny wynajmu w mieście nie spadły. Co może wynikać właśnie ze specyfiki lokali, które trafiały pod wynajem.

Podobnemu rozwiązaniu wprowadzonemu w 1999 roku we Francji przyjrzała się badaczka Mariona Segú z CY Cergy Paris University. Jej analiza wskazała, że podatek spowodował zmniejszenie się o 13 proc. liczby pustostanów w regionach objętych daniną. Efekt był wyższy w tych gminach, gdzie było więcej pustostanów. Segu zauważyła jednak, że w przypadku Francji mieliśmy do czynienia z obniżeniem cen wynajmu.

Jak będzie w Polsce? Cóż, wiele zależy od tego, jak wygląda struktura "rynku" pustostanów: ile z nich naprawdę nadaje się do zamieszkania i ile spośród tych, które się nadają i były kupowane inwestycyjnie to naprawdę drogie lokale, na które średnio zarabiający Kowalski i tak nie będą mogli sobie pozwolić (ale być może pięciu studentów z zamożnych rodzin już tak).

Zanim wprowadzimy tego typu rozwiązanie, musimy dokładnie wiedzieć, co chcemy osiągnąć i jaki jest status pustostanów. Możliwe bowiem, że po prowadzeniu podatku dla najbardziej potrzebujących dostępnych i tanich lokali niewiele się zmieni.

Autorem jest Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"