Polak za kredyt hipoteczny płaci pięć razy więcej niż Francuz. Dlaczego u nas jest tak drogo?

Według danych Europejskiego Banku Centralnego średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce wynosiło we wrześniu 2022 r. 9,07 proc. Od tego czasu sytuacja bynajmniej się nie poprawiła. Jeżeli pod uwagę weźmiemy obecną wysokość stawek WIBOR 3M (7,31 proc.) i 6M (7,50 proc.) i dodamy do nich średnią marżę kredytu hipotecznego, która według Raportu AMRON-SARFiN za II kwartał 2022 r., wynosiła 1,98 pp., to okaże się, że średnie oprocentowanie jest wyższe i wynosi 9,29 proc. (WIBOR 3M), a nawet 9,48 proc. (WIBOR 6M).

Od połowy 2021 r. banki są zobowiązane do oferowania kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej. Ich oprocentowanie nie jest niestety obecnie tak korzystne, jak można by to było sobie wyobrażać. Banki bowiem zablokowały stawkę oprocentowania na rekordowo wysokim poziomie. Ile ono wynosi? Pokażę to na przykładzie kilku banków.

I tak w:

⦁ ING Banku Śląskim wynosi ono 9,18 proc. (promocja Lekka Rata), 9,48 proc. (promocja Łatwy Start) lub 9,58 proc. (oprocentowanie standardowe),

⦁ Banku Millennium jego wysokość zależy od poziomu LtV i wynosi 10 proc. (LtV do 80 proc.) i 10,89 proc.(LtV od 80,01 proc. do 90 proc.),

⦁ mBanku oprocentowanie promocyjne wynosi 9,72 proc. (LtV do 80 proc.) i 10,22 proc. (LtV ponad 80 proc.),

⦁ Banku Pekao S.A. wynosi ono 8,73 proc. (LtV do 80 proc.) i 8,93 proc. (LtV od 80,01 proc.). Skoro wiemy już, ile wynosi oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce, warto sprawdzić, jakie jest oprocentowanie kredytów hipotecznych w Europie.

Gdybym chciał odpowiedzieć krótko na pytanie "jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego w Europie?", wystarczyłoby, żebym napisał, że jest przeciętnie niższe niż w Polsce lub (co zabrzmi już znacznie gorzej), że mamy najdroższe kredyty hipoteczne w Europie.

Ile wynosi oprocentowanie kredytów w Europie? Z informacji podanych przez Europejski Bank Centralny (EBC) wynika, że średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Europie wynosiło od 1,70 proc.(Francja) do 8,88 proc. (Węgry). W krajach należących do strefy euro oprocentowanie nie przekraczało 3,90 proc. (taka była średnia stopa procentowa na Łotwie).

Jakie oprocentowanie kredytu hipotecznego obowiązywało w poszczególnych krajach Europy? Możesz to zobaczyć na ilustracji.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych zależy od dwóch czynników: wysokości stóp procentowych banku centralnego i tego, czy odsetki są naliczane według stopy zmiennej, czy stałej.

W strefie euro stopy procentowe ustala Europejski Bank Centralny. Od 2 listopada 2022 r. stopa refinansowa EBC wynosi 2 proc. Dla porównania stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego (która ma wpływ także na wysokość stawki WIBOR) to 6,75 proc.

Ktoś może zapytać, dlaczego w takim razie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Bułgarii, która przecież nie jest w strefie euro, jest takie niskie? Wynika to z tego, że podstawowa stopa procentowa Narodowego Banku Bułgarii w październiku 2022 r. wynosiła zaledwie 0,49 proc., a we wrześniu 0 proc.

Z kolei Czesi, podobnie jak Polacy, mierzą się z wysoką inflacją. Główna stopa procentowa Czeskiego Banku Narodowego wynosi 7 proc. Na Węgrzech inflacja jest jeszcze wyższa niż w Polsce (w październiku wynosiła 21,1 proc.), główna stopa procentowa wynosi 13 proc., a trzymiesięczny BUBOR (odpowiednik naszego WIBORU) to 15,32 proc. Dlaczego więc średnie oprocentowanie "hipotek" jest tam niższe? Wynika to z drugiego wspomnianego czynnika: rodzaju stopy procentowej.

Z danych Europejskiej Federacji Hipotecznej wynika, że w II kwartale 2022 r. na Węgrzech według zmiennej stopy procentowej oprocentowanych było zaledwie 0,6 proc. kredytów. Kredyty o krótkoterminowej stałej stopie (od 1 roku do 5 lat) miały 15,9 proc. udziału, o średnioterminowej stałej stopie (powyżej 5 do 10 lat) – 31,9 proc., a o stopie długoterminowej (powyżej 10 lat) – 51,7 proc.

Rozpiętość oprocentowania kredytów hipotecznych w krajach europejskich wynosiła we wrześniu 2022 r. od 1,70 proc. w skali roku (we Francji) do 8,88 proc. (na Węgrzech) i 9,07 proc. (w Polsce). Sprawdziłem, jak oprocentowane są kredyty w Europie w 2022 roku i które z nich (o oprocentowaniu stałym czy zmiennym) cieszą się większą popularnością wśród klientów.

Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Niemczech wynosi 3,06 proc. w skali roku. U naszego zachodniego sąsiada największą popularnością cieszą się kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej. W drugim kwartale 2022 r. ich udział wyniósł 90,4 proc. Najbardziej popularne były kredyty ze stałą stopą obowiązującą powyżej 10 lat (ich udział wynosił 44,7 proc.).

Według danych EBC średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniosło we wrześniu 2022 r. 6,12 proc. w skali roku. Na kredyty o zmiennym oprocentowaniu zdecydowało się zaledwie 1,7 proc. klientów. Pozostałe 98,3 proc. stanowiły kredyty o stałej stopie procentowej. Z tej liczby 55 proc. przypadło na kredyty o krótkoterminowej stałej stopie (od roku do 5 lat), a pozostałe 43,3 proc., na kredyty o średnioterminowej stałej stopie (powyżej 5 do 10 lat).

Hiszpania jest krajem, który pod względem oprocentowania kredytów na nieruchomości, zajmuje jedno z czołowych miejsc w zestawieniu. We wrześniu 2022 r. średnie oprocentowanie wyniosło tam zaledwie 2,22 proc. rocznie. W kraju leżącym na Półwyspie Iberyjskim największy udział (65,3 proc.) mają kredyty o długoterminowej stopie procentowej (tj. obowiązującej dłużej niż 10 lat). Udział finansowania ze stałą stopą obowiązującą od roku do 5 lat i powyżej 5 do 10 lat wynosi 14,7 proc. Relatywnie wysoki – 20 proc. – udział w rynku mają kredyty o zmiennej stopie procentowej.

Europejski Bank Centralny nie podaje danych dotyczących oprocentowania kredytów hipotecznych udzielanych przez szwedzkie banki. Posłużę się informacjami opublikowanymi przez Europejską Federację Hipoteczną. Zgodnie z nimi zmienne stopy procentowe wzrosły w pierwszym kwartale 2022 r. do 2,4 proc. Wzrost nie ominął też stałych stóp oprocentowania. W II kwartale stopa obowiązująca od roku do 5 lat wzrosła do 3,3 proc., a obowiązująca powyżej 5 lat – do 3,5 proc. Co ciekawe, Szwedzi znacznie częściej wybierają kredyty o zmiennym oprocentowaniu (ich udział to 61,3 proc.) niż te, w przypadku których odsetki naliczane są na podstawie stopy stałej. Jeżeli już decydują się na tę opcję, to decydują się raczej na te ze stałą stopą trwającą od roku do 5 lat (28,7 proc. udziału) niż ze średnio- i długoterminową stałą stopą (ich łączny udział wynosi 38,7 proc.).

To, że na naszym "hipotecznym podwórku" nie dzieje się dobrze, wiemy chyba wszyscy. Oprocentowanie kredytów udzielanych w złotych (klient zarabiający w złotych nie ma szans na uzyskanie finansowania w euro czy we frankach szwajcarskich) przekracza już 9 proc. w skali roku. I to nie tylko tych o oprocentowaniu ustalanym na podstawie stawek WIBOR, ale też tych o stałej stopie procentowej. Kredyty o częściowo stałym oprocentowaniu są oferowane przez polskie banki już od lipca 2021 r.

Początkowo ich udział w sprzedaży nie był zbyt duży. Jednak w drugim kwartale 2022 r. (według danych Europejskiej Fundacji Hipotecznej) wyniósł on już 68,7 proc., a kredytów o stopie zmiennej: 31,3 proc. Warto dodać, że jeszcze w I kwartale tego roku, proporcje były niemal odwrotne (wynosiły odpowiednio 25,6 proc. i 74,4 proc.). Od końca lipca tego roku klienci spłacający kredyty w złotych mogą korzystać z ustawowych wakacji kredytowych, a niedawno Sąd Okręgowy w Katowicach na czas postępowania usunął stawkę WIBOR z umowy kredytowej (więcej na ten temat przeczytasz w artykule "Zapadł przełomowy wyrok. WIBOR usunięty z umowy. Co to oznacza dla kredytobiorców?").

Z informacji podawanych przez brytyjski serwis Moneyfacts wynika, że na skutek listopadowej decyzji Banku Anglii o podniesieniu stóp procentowych o 0,75 pp. (do 3 proc.), w górę poszło także oprocentowanie kredytów na nieruchomości. Oprocentowanie kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej wynosiło 6,35 proc. (oprocentowanie na 2 lata) i 6,12 proc. (oprocentowanie na 5 lat). Kilka dni temu średnia pięcioletnia stała stopa procentowa, spadła poniżej 6 proc. (wynosi 5,95 proc.w skali roku).

Cena kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu zależy m.in. od wysokości stóp procentowych ustalanych przez banki centralne. Ich wzrost powoduje zwiększenie się stawek rynkowych, a w konsekwencji wyższe raty zobowiązań płaconych przez klientów banków. Obecnie stawka referencyjna NBP wynosi 6,75 proc., a trzy- i sześciomiesięczny WIBOR odpowiednio 7,31proc. i 7,50 proc. Trzeba tu zauważyć, że mimo tego, że w październiku i listopadzie 2022 r. Rada Polityki Pieniężnej nie podniosła stóp procentowych, stawka WIBOR cały czas idzie w górę.

Na razie nic nie wskazuje na to, że kredytobiorcy hipoteczni będą płacili niższe raty. Światełkiem w tunelu może być nowa stawka referencyjna (WIRON), która zastąpi obecnie stosowany WIBOR. Obowiązek jej stosowania do obliczania oprocentowania kredytów mieszkaniowych banki będą miały dopiero od 2024 r., a od stycznia 2023 r. będą mogły równolegle oferować kredyty, których oprocentowanie będzie ustalana na podstawie stawek WIBOR i WIRON. Chwilowo jednak większość banków powstrzymuje się od udzielania odpowiedzi na pytanie, czy i kiedy będą oferowały kredyty oprocentowane na podstawie nowej stawki.

Pewną ulgą dla kredytobiorców są ustawowe wakacje kredytowe. Umożliwiają one zawieszenie spłaty nawet ośmiu miesięcznych rat zobowiązania (czterech w 2022 r. i czterech w roku 2023). Jeżeli raty, których spłata została zawieszona, przeznaczymy na nadpłatę kredytu, to – w zależności od ich kwoty – możemy obniżyć zadłużenie co najmniej o kilka tysięcy złotych i płacić niższe raty, lub skrócić okres kredytowania, i obniżyć kwotę odsetek, jaką zapłacimy bankowi.

Antidotum na wysokie raty było do niedawna refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie go do innego banku. Czasu przeszłego użyłem tu świadomie. Refinansowanie łączy się ze zbadaniem zdolności kredytowej, a podczas jej analizowania bank jest zobowiązany do zastosowania tzw. bufora ostrożnościowego, czyli sprawdzenia, czy klient podoła spłacie kredytu, jeżeli oprocentowanie wzrośnie o co najmniej 5 pp. Podobnie sprawa wygląda w przypadku zmiany oprocentowania zmiennego na stałe – bank sprawdzając zdolność kredytową, także zastosuje bufor ostrożnościowy i może okazać się, że wnioskodawca nie ma zdolności kredytowej.

Maciej Kazimierski - ekspert porównywarki finansowej Totalmoney.pl.

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.