Mieszkanie o powierzchni 47 m kw. w dużym mieście. Na tyle stać parę

Spadek oprocentowania kredytów i dynamicznie rosnące wynagrodzenia to główne powody, dla których o kredyt znowu jest dziś trochę łatwiej. To też dlatego coraz więcej rodaków odzyskuje możliwość zakupu mieszkania. Dzieje się tak pomimo wciąż rosnących cen nieruchomości.

Eksperci pokazują tę zmianę na konkretnym przykładzie. Załóżmy, że mamy do czynienia z bezdzietną parą, młodym małżeństwem, które chciałoby kupić swoje pierwsze mieszkanie. Aby zanadto nie ryzykować, para taka nie powinna zaciągać zbyt dużego kredytu. Bardzo często mówi się, że na te cel powinniśmy przeznaczać do 30 proc. wynagrodzenia - czytamy w analizie HREiT.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Gdyby nasza przykładowa para dysponowała solidnym dochodem w kwocie odpowiadającej dwóm średnim krajowym, to de facto na ich wspólne konto wpływałoby łącznie po ponad 10 tys. złotych miesięcznie. Gdyby na obsługę kredytu wydawać trochę ponad 3 tys. zł miesięcznie, to przy długu oprocentowanym na 8,7 proc. w skali roku pozwoliłoby to zadłużyć się na około 382 tysięcy złotych.

Zakładając, że para dysponowałaby przyzwoitym 20-proc. wkładem własnym (ponad 95 tys. złotych), to ich budżet pozwoliłby na zakup mieszkania o powierzchni 47 m kw. w dużym mieście wojewódzkim. Za punkt odniesienia eksperci przyjęli za NBP przeciętną cenę transakcyjną lokalu na 7 największych rynkach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław), czyli trochę ponad 10 tys. zł za m kw.

- 47 metrów kwadratowych to powierzchnia zbliżona do tej, która rodacy przeciętnie w dużych miastach faktycznie kupują. Nie jest to więc wynik zły. Jeszcze pół roku temu nasza przykładowa para mogłaby kupić sobie tylko 39 metrów kwadratowych, a pod koniec 2008 roku niecałe 29 metrów. Szczególnie zły był ten drugi wynik - przypomina Bartosz Turek, główny analityk HREIT.

Dodaje, że mieliśmy wówczas do czynienia z kryzysem zaufania w świecie finansów, a banki udzielały kredytów z marżami przekraczającymi 3 proc. Dziś ta część oprocentowania, która stanowi zarobek banku to około 2 proc. Ponadto w 2008 roku przeciętne dochody były ponad dwukrotnie niższe niż dziś. Ale z punktu widzenia możliwości nabywczych jeszcze ważniejsze było to, że za przeciętną miesięczną pensję można było sobie kupić znacznie mniejszy fragment mieszkania niż dziś.

Ale nie ma jeszcze czego świętować. Okazuje się bowiem, że od końcówki roku 2012 do początku roku ubiegłego wydając racjonalną część wynagrodzenia na ratę można było kupić więcej niż dziś. W szczytowym momencie, a więc pod koniec 2020 roku wydając 30 proc. dochodów para mogłaby zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania o powierzchni 74 m kw.

W tamtym czasie rynek spodziewał się, że niskie stopy procentowe zostaną z nami na długo. I choć ostrzegaliśmy, że roztropnie podchodząc do domowych finansów należy przygotować się na mniej optymistyczne scenariusze, to przecież nikt nie mógł przewidzieć wszystkich wydarzeń, które przyniosły nam następne lata.

Jeśli nasza najbliższa przyszłość nie szykuje nam kolejnych niemiłych niespodzianek, to wiele wskazuje na to, że możliwości nabywcze powinny rosnąć. Ceny mieszkań co prawda mają podstawy do wzrostów, ale taniejące kredyty i rosnące wynagrodzenia powinny być tu górą.

Póki co dane za kwiecień 2023 roku sugerują wzrost wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw o 12,1 proc. (r/r) oraz rosnącą liczbę osób zatrudnionych (o 0,4 proc. r/r). Projekcja przygotowana przez analityków NBP sugeruje, że w latach 2023-25 wynagrodzenia w Polsce mają rosnąć co roku z dynamiką na poziomie od 6,5 proc. do 12 proc.

Możliwości nabywcze na rynku mieszkaniowym powinny też się poprawiać wraz z tym jak tanieć będą kredyty. To powinno być naturalną konsekwencją obniżek stóp procentowych. Ruchy takie spodziewane są przez większość ekonomistów jeszcze w bieżącym roku.

Zakładając, że najlepiej przewidywania te odczytują rynki, warto spojrzeć na kontakty terminowe na stopę procentową (FRA). Odczyty z połowy czerwca 2023 roku pokazują, że pierwsze obniżki stóp procentowych możliwe są w horyzoncie 3-4 miesięcy. A gdyby tego było mało, to te same kontakty sugerują, że do końca bieżącego roku będziemy świadkami jeszcze nawet 3 cięć stóp (każde po 25 punktów bazowych).

Skokowa poprawa możliwości nabywczych oczekiwana jest ponadto z początkiem lipca. Wtedy to osoby kupujące pierwsze mieszkania będą - według zapowiedzi - mogły skorzystać z dobrodziejstw rządowego programu dopłat do kredytów. "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", bo o nim tu mowa, może pozwolić na spłacanie znacznie niższych rat.

Można szacować, że wydatki związane ze standardowym długiem mogą być o około 1/3 wyższe niż w przypadku długu z dopłatą. Jeśli więc nasza przykładowa para skorzystałaby z takiej preferencyjnej hipoteki, to zamiast dwupokojowego mieszkania o powierzchni 47 metrów, mogliby kupić na przykład trzy pokoje na 60 metrach - oceniają eksperci HREiT.